اولین گام‌های حل معضل مسکن
روند تغییرات شاخص‌های مهم بخش مسکن ازجمله طول دوران انتظار برای خانه‌دارشدن، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و درصد جمعیت مستأجر در سال‌های اخیر در مسیری بوده که همواره گستردگی ابعاد معضل مسکن بیشتر و بیشتر نمایان شده است.
روند تغییرات شاخص‌های مهم بخش مسکن ازجمله طول دوران انتظار برای خانه‌دارشدن، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و درصد جمعیت مستأجر در سال‌های اخیر در مسیری بوده که همواره گستردگی ابعاد معضل مسکن بیشتر و بیشتر نمایان شده است. همین امر موجب شده پرونده مسکن در بین مجموعه پرونده‌هایی که ذهن مسئولان را درگیر می‌کند، جایگاه بالاتری بیابد و بر صدر بنشیند. اهمیت مسئله و گستردگی ابعاد این معضل ایجاب می‌کند تأمل بیشتری در مرحله تدوین برنامه برخورد با آن صورت گیرد و از انتخاب تدابیری که کمکی به حل معضل نکرده و حتی موجبات پیچیده‌ترشدن کلاف واقعیت را فراهم می‌کند، خودداری شود. به‌عنوان نمونه در چند دهه گذشته دولتمردان مدام به مسابقه بی‌حاصل بین قیمت مسکن و میزان وام خرید دامن زده‌اند، غافل از اینکه به شهادت آمار و ارقام این ابزار سیاستی کمک چندانی به حل مشکل نکرده و بیشتر از اینکه گرهی از کار متقاضیان مسکن باز کند، خیرش به فروشندگان مسکن رسیده است. نکته کلیدی در پرونده مسکن این است که در اقتصاد امروز کشورمان خرید و فروش مسکن تبدیل به آسان‌ترین و کم‌خطرترین شیوه سرمایه‌گذاری و کسب سود شده است. سرمایه‌گذاران در این میدان مانند بازار سهام از دو نوع عایدی برخوردار می‌شوند: انتفاع از محل افزایش ارزش دارایی و دریافت اجاره ماهانه. افزایش تقاضا برای مسکن خواه معلول افزایش جمعیت (متقاضیان واقعی مسکن) باشد و خواه معلول افزایش نقدینگی (تقاضای سفته‌بازانه)، موجب افزایش عایدی اول می‌شود. اما عایدی دوم در عرف مالکان املاک استیجاری با فرمول خاصی محاسبه می‌شود که به بهترین نحو منافع مالکان را تضمین می‌کند. آنان تحت تأثیر تبلیغات مشاوران املاک ارزش رهنی ملک را به‌صورت کسری از ارزش ملک (مثلا یک‌پنجم یا یک‌ششم) حساب می‌کنند و سپس با فرمولی بسیار یک‌طرفه که متضمن منافع مالکان است، مبلغ اجاره ملک را محاسبه و مطالبه می‌کنند و از آنجا که مستأجر در شرایط اضطرار قرار دارد، ناگزیر از پذیرش شرایط تحمیلی است. در چنین شرایطی هرچند مصوبه سران قوا درباره تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای املاک مسکونی اقدامی مثبت و قابل‌تقدیر است، اما تناسبی با شرایط بازار املاک استیجاری ندارد و نمی‌تواند تغییری اساسی در بازار ایجاد کند. کاری که در این آشفته‌بازار باید انجام شود، مداخله هوشمندانه و جدی برای تغییر فرمول محاسبه ارزش استیجاری ملک به نفع جمعیت مستأجر است. با این اقدام دولت به صاحبان املاک استیجاری این پیام را ارسال می‌کند که آنان نباید از تبدیل نقدینگی خود به مستغلات و «سرمایه‌گذاری» تلقی‌کردن آن، انتظار بازدهی قابل‌قبولی در قالب اجاره‌بها داشته باشند و فقط باید به عایدی نوع اول یعنی افزایش ارزش ملک بسنده کنند. توجیه دولت برای این اقدام (کاهش تدریجی عایدی نوع دوم) این است که مسکن کالایی اساسی و استراتژیک برای جامعه محسوب می‌شود و سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران مجاز نیستند با ورود و تجمع در این بازار فاصله‌ای مصنوعی بین خریدار واقعی و فروشنده ایجاد کنند. گفتنی است در دهه 60 طرح راه‌اندازی مدارس غیردولتی برای گسترش عرضه خدمات آموزشی با این دید عنوان «مدارس غیرانتفاعی» را برگزید که بانیان طرح معتقد بودند عرصه فرهنگ و آموزش عرصه انتفاع و سودآوری نیست و فقط باید زحمات فعالان این عرصه با هدف ماندگاری مدارس جبران شود. با همین استدلال حال باید پرسید چگونه می‌توان پذیرفت بازار مسکن به‌عنوان کالایی که با کرامت انسانی اعضای جامعه سروکار دارد، به میدان سودآوری آن‌هم سودآوری مضاعف از نوع عایدات دوگانه با دولت تبدیل شود؟ دخالت‌دادن شاخص نسبت ارزش رهنی مورد توافق مالک و مستأجر در فرمول محاسباتی مالیات مستغلات می‌تواند مالکان را وادار کند ارزش رهنی کمتری برای ملک خود در نظر بگیرند. توجه به شاخص ارزش رهنی ملک استیجاری به‌جای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها اثر بسیار ماندگارتری در بازار املاک استیجاری گذاشته و گامی بزرگ در مسیر کاهش عایدی نوع دوم مالکان و وادارکردن آنان به بسنده‌کردن به عایدی نوع اول است. کاهش عایدی نوع دوم برای مالکان واحدهای استیجاری، علاوه بر کمک شایان توجه به اقتصاد و شرایط معیشتی اقشار کم‌درآمد جامعه و حتی افزودن بر درآمد مالیاتی دولت، مقدمات کاهش هرچند اندک عایدی نوع اول را نیز فراهم می‌کند؛ زیرا از جذابیت «سرمایه‌گذاری» در مستغلات می‌کاهد. بااین‌حال دولت باید در گام دوم سیاست‌هایی سنجیده برای کاهش بیشتر عایدی نوع دوم به کار گیرد؛ زیرا تا زمانی که بازار مستغلات بازاری پربازده و کم‌ریسک برای صاحبان نقدینگی باشد، از یک سو زندگی اقشار کم‌درآمد جامعه رنگ آرامش به خود نخواهد دید و همواره در معرض هجوم نقدینگی سرگردان خواهد بود و از سوی دیگر سرمایه‌هایی که باید در میدان تولید و صنعت و تجارت سالم به کار گرفته شوند، در قالب املاک گران‌قیمت محبوس مانده و موتور تورم دورقمی را باز هم روشن نگه خواهند داشت.