طرح خلاقانه، ساخت هوشمندانه
چگونه ساخت‌وساز شهری با رویکرد یکپارچه به طراحی، اجرا و بهره‌برداری، بهره‌وری را افزایش می‌دهد
ساخت‌وساز شهری در ایران با وجود بهره‌وری بسیار کم، بسیار سودآور است. دلیل آن هم جهش‌های قیمت مسکن در یک اقتصاد ناکارآمد و ناسالم است که ریسک هر نوع بهره‌وری پایین و ساخت‌وساز مهندسی و اصولی را پوشش می‌دهد.
طوفان جعفری: ساخت‌وساز شهری در ایران با وجود بهره‌وری بسیار کم، بسیار سودآور است. دلیل آن هم جهش‌های قیمت مسکن در یک اقتصاد ناکارآمد و ناسالم است که ریسک هر نوع بهره‌وری پایین و ساخت‌وساز مهندسی و اصولی را پوشش می‌دهد. در این شرایط، مالکان و سرمایه‌گذاران تمایل و دغدغه‌ای جدی برای ارتقای بهره‌وری ندارند؛ اما چنانچه منافع این امر برایشان به‌درستی و منطقی تبیین شود، می‌توان امیدوار بود در این راستا قدم بردارند. این نوشتار در‌صدد توضیح این امر است که ارتقای بهره‌وری ساخت‌وساز شهری از طریق یکپارچه‌سازی نظام طراحی، اجرا و بهره‌برداری پروژه‌ها و مدل‌سازی ساختمان در پلتفرم‌های مجازی، چه منافع اقتصادی درخور توجهی برای سرمایه‌گذاران و چه تأثیرات اجتماعی و محیطی‌زیستی‌ای در جامعه در پی دارد. برای این موضوع، خلاقیت و عقلانیت معماران و مهندسان باید با تجربه و هوشمندی پیمانکاران در اجرا و خواسته‌ها و ملاحظات مالکان و ساکنان در بهره‌برداری تلفیق شود.
صنعت ساختمان نه در ایران بلکه در کل دنیا بهره‌وری پایینی دارد. در کشور ما به واسطه عوامل عدیده فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی، بهره‌وری ساخت‌وساز از سطح جهانی هم بسیار کمتر است. اما چه چیزی باعث شده است دغدغه بهره‌وری چندان در این صنعت محلی از اعراب نداشته باشد و مرکز توجه قرار نگیرد؟ دلیل آن روشن است؛ چون ساخت‌وساز شهری در اقتصاد ناکارآمد و ناسالم کشور ما با بهره‌وری بسیار پایین، بسیار سودآور است. جهش‌های بعضا سرسام‌آور قیمت مسکن، هر نوع ریسک و ناکارآمدی در مهندسی و اجرای ساختمان را پوشش می‌دهد. چرا یک سازنده باید به یک تیم مهندسی حرفه‌ای هزینه‌ای بالاتر از عرف پرداخت کند که مثلا با بررسی، تحلیل و بهینه‌سازی یک پروژه ساختمانی یک تا چند درصد هزینه اجرای ساختمان را کم کنند، وقتی قیمت پایه ملک گاهی در یک سال جهش‌های چند‌ده درصدی می‌کند؟ یک سازنده یا مالک چرا باید دغدغه پرت مصالح ساختمانی را داشته باشد؟ برای حفظ محیط زیست؟ در فرهنگ ساختمان‌سازی در کشور این موضوع اساسا مغفول است. فقط پرت مصالح ساختمانی ناشی از بی‌دقتی در طراحی و اجرای ساختمانها تبعات وحشتناک محیط‌زیستی با خود به همراه دارد که در قیل‌و‌قال تنش‌های سیاسی و اجتماعی و بحران‌های اقتصادی، اصلا کسی حال و حوصله پرداختن به آن را ندارد. برای افزایش بهره‌وری پروژه‌های ساختمانی، هزینه اصلی باید در طراحی و مهندسی ساختمان انجام شود. بررسی‌های جهانی نشان می‌دهد با افزایش ۳۰ تا ۵۰درصدی هزینه مهندسی، می‌توان صرفه‌جویی‌های یک تا حتی ۱۲درصدی در اجرای ساختمان را به دست آورد. در نسبت بین هزینه‌های طراحی و اجرا در هیچ کجای دنیا جز ایران تردیدی برای پرداخت این هزینه نمی‌کنند و با بها‌دادن به مهندسی و صرف زمان برای طراحی دقیق و سنجیده، صرفه‌جویی چند‌برابری در اجرا به دست می‌آورند. درد ما در ایران این است که فکر، اندیشه و مهندسی بدون ارج و قرب شده و روال کنونی ساخت‌وساز و مهندسی با حق‌الزحمه‌‌های پایین، به عرف جاری تبدیل شده است. با وجود همه این مصائب، تجربیات نگارنده کور‌سوهای امیدی را نشان می‌دهد. نکته اول این است که قیمت مسکن بعد از جهش‌های لجام‌گسیخته معمولا یک دوره رکود و تثبیت قیمت را طی می‌کند. این در شرایطی است که تورم متوسط کشور همواره به جلو حرکت می‌کند. وقتی قیمت مسکن ثابت می‌شود و قبل از شروع جهش بعدی، به تدریج کاهش دو تا چند‌درصدی هزینه‌های اجرا برای سرمایه‌گذاران معنا پیدا می‌کند و احتمال اینکه گوش شنوایی پیدا شود، بیشتر می‌شود. این فرصت را برای قانع‌کردن مالکان و سرمایه‌گذاران نباید از دست داد. نکته بعدی این است که ساخت‌وساز فنی و اصولی و مبتنی بر علم و هنر معماری و مهندسی، تدریجا دارد ارزش بازاری پیدا می‌کند. این موضوع صرفا مربوط به کاهش هزینه‌های اجرای یک ساختمان هم نیست. طرح فکرشده و اجرای درست می‌تواند رضایت بهره‌برداران را در پی داشته باشد و این رضایت خود می‌تواند به برندسازی برای سازندگان و سرمایه‌گذاران منجر شود و در ادامه ارزش افزوده درخور توجهی با خود به همراه داشته باشد. همین الان هم در محلات مختلف، ساختمان‌هایی که اسم‌شان با سازندگان خوشنام گره خورده است، با قیمت بیشتری به فروش می‌رسند. با علم به اینکه هر‌کسی که دلسوز این مملکت و سرمایه‌های آن است نباید نسبت به این موضوع ناامید و بی‌تفاوت باشد، در ادامه سازوکار‌هایی برای ارتقای بهره‌وری ساخت‌وساز شهری مبتنی بر یکپارچه‌کردن نظام طراحی، اجرا و بهره‌برداری پروژه‌ها روی پلتفرم‌های مجازی برای رسیدن به طرح خلاقانه و ساخت هوشمندانه ارائه می‌شود. لازم به ذکر است که طرح خلاقانه صرفا بُعد زیبا‌شناسی ندارد، بلکه از منظر بهره‌برداری، عملکرد ساختمان در درازمدت تأثیر بیشتری در رضایت ساکنان دارد تا بُعد زیبایی‌شناسی و معماران و مهندسان طراح باید به این موضوع توجهی ویژه داشته باشند.
شروع طراحی خلاقانه با تدوین سناریوی بهره‌برداری
تدوین سناریوی بهره‌برداری یک اقدام پایه و کلیدی برای شروع طراحی ساختمان است. در سناریو باید تمام نکات، دغدغه‌ها و مخاطرات احتمالی بهره‌برداران نهایی روشن و شفاف بیان شود. این سناریو مبنای تدوین ملزومات پروژه و در مرحله بعد شروع فرایند طراحی معماری و مهندسی پروژه است. سناریوی بهره‌برداری، پایه طراحی و مهندسی خلاقانه برای ساخت هوشمند است.
استفاده از ظرفیت‌های مدل‌سازی اطلاعات ساختمان
مدل‌سازی اطلاعات ساختمان یا به عبارتی ساخت ساختمان در پلتفرم‌های مجازی باید از ابتدای شروع طراحی در دستور کار قرار گیرد. تیم معماری مدل‌سازی را شروع کرده و هم‌زمان با مشارکت همه نقش‌آفرینان پروژه شامل مالکان، بهره‌برداران، مهندسان و حتی تیم اجرائی شروع به تحلیل و بهینه‌سازی طرح می‌کنند. روال جاافتاده در ایران طوری که است که تیم‌هایی خارج از تیم طراحی، مهندسی و اجرا، خدمات مدل‌سازی را بعضا در شرایطی که پروژه در مراحل پایانی طراحی قرار دارد یا حتی در حال اجراست، با هدف رفع تعارض‌ها و پیش‌بینی مشکلات اجرائی و نه بهینه‌سازی انجام می‌دهند که به‌هیچ‌وجه مطلوب و منطقی نیست. فرایند مدل‌سازی باید از ابتدای شروع طراحی پروژه و با مشارکت کلیه نقش‌آفرینان در دستور کار باشد و اتفاقی جدا از کل فرایند طراحی و اجرا نیست.
بهینه‌سازی و یکپارچگی طراحی و اجرا
بهینه‌سازی و انتخاب‌های مهندسی سنجیده سنگ‌بنای اول یک پروژه ساختمانی با بهره‌وری بالاست. در رویکرد جاری ما، عموما معماران یک پروژه را طراحی می‌کنند و تحویل مهندس سازه می‌دهند. مهندس سازه هم با فرض عدم امکان تغییر در معماری، شروع به طراحی سازه می‌کند و هیچ گفت‌وگوی جدی و ثمربخشی بین این دو تخصص با هدف بهینه‌سازی انجام نمیشود. درحالی‌که شاید با تعامل آنها و لحاظ‌کردن تمهیداتی سازه‌ای و اصلاحات و تغییرات در معماری، بتوان سازه را بهینه کرد. فقط کاهش مصرف چند کیلوگرم میلگرد در مترمربع در یک پروژه بزرگ، صرفه‌جویی شایان توجهی در پی دارد. در ادامه هم مهندسان برق و تأسیسات وارد می‌شوند و روی طرح معماری و سازه موجود کار را جلو می‌برند. هیچ اقدامی هم روی بهینه‌سازی ابعاد و پیش‌ساختگی اجزای ساختمان انجام نمیشود. ضعف و خطا در تأسیسات مکانیکی ساختمانها امروز‌ه یکی از منابع اصلی نارضایتی بهره‌بردران است. کار مهم و بسیار کلیدی بعدی، حرکت به سمت صنعتی‌سازی، پیش‌ساختگی و اتصالات خشک است. در ساخت‌وساز امروز، جز در اجرای سازه، دیگر استفاده از آب، ملات و... در دستور کار نیست. چند دهه است که مفاهیم تولید صنعتی وارد ساختمان شده و تلاش می‌شود اجزای ساختمان در خارج از سایت ساخته شده و در داخل سایت با اتصالات خشک نصب شوند. این امر علاوه بر بهره‌وری، کاهش درخور توجه سوانح و حفظ محیط زیست را نیز در پی دارد.
نقش‌آفرینی هرچه زود‌تر عوامل اجرائی
در نظام بروز ساخت‌وساز در دنیا، مفهومی به نام نقش‌آفرینی زود‌هنگام پیمانکار مطرح شده است که به این معناست که تیم اجرائی هرچه زود‌تر در کنار تیم طراحی قرار گیرند تا تکمیل و بهینه‌سازی مدل با همفکری و مشارکت هر دو تیم انجام شود. حتی مناسب است که تکمیل نهایی مدل با جزئیات بالا و تهیه نقشه‌های اجرائی برعکس عرف جاری کشور، توسط پیمانکار و زیر نظر مشاور انجام شود تا هر دو طرف قضیه روی سند با هم هماهنگ و همدل شوند و این دوگانگی کارگاهی بین طراح و پیمانکار حذف شود. همه کسانی که تجربه حضور در کارگاه‌های ساختمانی ایران را دارند، با تنش‌های بعضا فرساینده بین طراح و مجریان ساخت آشنا هستند. مجریان و پیمانکاران، طراحان را متهم به ضعف و بی‌دقتی می‌کنند و طراحان متقابلا پیمانکاران را به ناتوانی در اجرای با‌کیفیت متهم می‌کنند. راه‌حل، تلفیق دانش و تخصص طراح با تجربه و توان فنی پیمانکار است. این دو باید با مشارکت و همراهی، یک دور ساختمان را در فضای مجازی بسازند و کلیه مخاطرات و ملاحظات را پیش‌بینی کنند تا در اجرا کمتر دچار مشکل و مخاطره شوند.
یکپارچگی تحویل پروژه
در مقابل رویکرد‌های سنتی و عرفی به طراحی و اجرای ساختمان، مانند طراحی-مناقصه - ساخت، مدیریت پیمان، طرح و ساخت دنیا امروز به سمت یکپارچگی در تحویل پروژه حرکت کرده است تا دوگانگی و چندگانگی را به حداقل ممکن برساند. این نظام تحویل پروژه تازه و توأم با پیچیدگی‌های زیادی، به‌ویژه در بُعد حقوقی است؛ اما به هر حال برای افزایش بهره‌وری و بهینه‌سازی پروژه باید به این سمت حرکت کرد. برای رسیدن به بهره‌وری بالا در ساخت‌وساز شهری، نیازمند یکپارچه‌کردن طراحی، اجرا و بهره‌برداری پروژه روی پلتفرم‌هایی مجازی هستیم. در ایران متأسفانه برخی تحولات فنی و اجرائی مانند مدل‌سازی اطلاعات ساختمان که در مقیاس جهانی تجربه می‌شوند و نتایج خوبی نیز به دنبال دارند، به مد تبدیل می‌شوند و صرفا برای پُز‌دادن به کار می‌روند. بسیاری از مهندسان، سازندگان و سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان، بدون توجه به ملزومات و ظرایف کار و البته متناسب‌سازی آنها با شرایط و اقتضائات کسب‌وکار در ایران، آنها را نسنجیده وارد نظام اجرای پروژه می‌کنند که بعضا نه‌تنها کمکی نمی‌کند، بلکه مشکلات و گرفتاری‌های جدیدی ایجاد می‌کند؛ به‌طوری‌که همه نقش‌آفرینان پروژه بدون تردید دوباره به همان روش‌های سنتی و تجربه‌شده ناکارآمد بازمی‌گردند. برای افزایش بهره‌وری در صنعت ساختمان ایران باید به سمت یکپارچگی طراحی، اجرا و بهره‌برداری و استفاده از ظرفیت‌های مدل‌سازی اطلاعات ساختمان به صورت سنجیده و فکرشده و در هماهنگی با اقتضائات عمومی کسب‌وکار در ایران و شرایط خاص هر پروژه ساختمانی حرکت کرد. منافع ناشی از این اقدام، بازدهی بیشتر برای سرمایه‌گذاران، کیفیت بهتر زندگی برای بهره‌برداران و حفظ محیط زیست برای کل جامعه ایران است. همه نقش‌آفرینان صنعت ساخت در ایران باید به سمت طرح خلاقانه و ساخت هوشمندانه حرکت کنند؛ چراکه یک انتخاب نیست، بلکه یک ضرورت است.