مصائب قولنامه‌ها

شرق: ظاهرا زخم کهنه کلاهبرداری‌های ملکی بر پیکر جامعه به‌سرعت التیام‌پذیر نیست. راستش را بخواهید در ابتدا قصد داشتم فقط از مصائب مردم در موضوع اسناد غیر‌رسمی بنویسم؛ اما حقیقتا قصه پرغصه معاملات قولنامه‌ای آن‌قدر در رسانه‌ها تکرار شده که سخن از آن تکرار مکررات است و این روزها همه اهل فن منتظرند تا سرنوشت طرحی که سال‌هاست به گفته طراحان آن خواهد توانست این معضل90‌ساله را در نظام حقوقی کشور حل کند، به نتیجه برسد؛ موضوعی که این روزها سرنوشت آن در چارچوب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در دست مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته؛ اما ظاهرا این قصه سر دراز داشته و به این سرعت بنا نیست این معضل حل شود. در‌حال‌حاضر حدود هفت سال از بررسی طرح می‌گذرد و این طرح بعد پنج بار رفت و برگشت و اصرار مجلس بر ایده بطلان معاملات عادی به‌عنوان راه‌حل قطعی خارج‌کردن اسناد عادی از چرخه معاملات املاک و همچنین ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی در دادگاه، در دی ماه سال 1401 به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد؛ طرحی که البته تا به اکنون پس از گذشت حدود هشت ماه از تصویب نهایی آن در مجلس همچنان در پیچ‌و‌خم تصویب معطل مانده و مشخص نیست چه زمان وارد مرحله اجرائی خواهد شد؛ موضوعی که باعث شده تا بسیاری از ارگان‌ها مانند وزارت راه، وزارت اقتصاد و قوه قضائیه و مجلس با نامه‌هایی به اهمیت بی‌اعتبارسازی و لزوم بطلان معاملات غیررسمی تأکید کنند.

چرا نه به معاملات قولنامه‌ای؟!

در همین لحظه که این متن را می‌خوانید، طبق اظهارات مقامات قضائی کشور چیزی حدود 11میلیون ملک در کشور فاقد سند رسمی هستند و به تبع آن درصد بالایی از املاک و زمین‌های کشور نیز با همین قولنامه‌ها و به صورت غیر‌رسمی معامله می‌شوند؛ اما چرا؟ پاسخ آن در تضاد بزرگی است که در نظام نقل و انتقالات اموال غیرمنقول در کشور جریان دارد. درحال‌حاضر اعتبار‌داشتن معاملات کاغذی دست‌نویس که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شوند، باعث شده تا جریانی از اسناد غیر‌رسمی شکل بگیرد که امکان هیچ‌گونه نظارتی از طرف دستگاه‌های نظارتی و قضائی بر روی آن نیست. این امر ناشی از اصلی است که صرف توافق طرفین را برای انجام معامله کافی می‌داند؛ موضوعی که باعث شده در شرایط فعلی اعتبار اسناد مالکیتی که به صورت رسمی زیر نظر نهاد حاکمیتی ثبت‌ اسناد و املاک انجام می‌شود و مورد اعتماد مردم است، خدشه‌دار شود؛ به طوری که دیده شده است دادگاه‌ها در دعوا میان این دو دسته در بسیاری از موارد رأی به ابطال اسناد رسمی داده‌اند. این در حالی است که قانون‌گذار در قانون ثبت به‌صراحت اعلام کرده است که «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد». از طرفی مال غیرمنقول به دلیل پرارزش‌بودن و غیرقابل حمل‌ونقل بودن، مستعد انواع کلاهبرداری‌هاست. در واقع هنگامی که بتوان مالکیت این اموال را به‌‌راحتی و بدون نظارت حاکمیتی و به صرف تأیید طرفین معامله، انتقال داد و این روش انتقال مالکیت در نظام حقوقی و به تبع آن در نزد مردم معتبر باشد، احتمالا فسادهای متعددی مانند انواع کلاهبرداری، تخلفات و اعمال غیر‌قانونی شکل خواهد گرفت. همچنین این پدیده موجب کاهش امنیت سرمایه‌گذاری و مبادلات اقتصادی و بروز پدیده‌های متعدد دیگری نیز شده که ابعاد آن تاکنون به طور دقیق بررسی نشده و احتمالا به‌همین‌علت هیچ‌گاه اصلاح آن به‌صورت جدی در دستور کار قرار نگرفته است. بررسی این مفاسد و گستردگی وقوع آن در کشور، نشان‌دهنده آن است که در‌حال‌حاضر مصلحت قطعی کشور مبارزه با این نوع از معاملات و بی‌اعتبار‌سازی آن است.

تزلزل مالکیت اموال غیر‌منقول؛ جدی‌ترین تهدید سرمایه مردم

در‌حال‌حاضر به دلیل اعتبار توافقات و معاملات کاغذی، این نوع از معاملات رواج فراوان دارد. از طرفی به دلیل نبود امکان استعلام مالکیتی این نوع از معاملات برای طرفین معاملات زمینه خوبی برای برخی تخلفات شکل گرفته و به‌راحتی می‌توان ملکی را با شگردهای متنوع مانند جعل سند به چند نفر فروخت یا با تنظیم سند با تاریخ مقدم مالکیت رسمی یک نفر بر یک ملک را در دادگاه باطل کرد. وقوع کلاهبرداری‌های گسترده در عرصه پیش‌فروش مسکن در پروژه‌های بزرگی مانند رضوان قم، نگین غرب در منطقه ۲۲ تهران، پروژه ارکیده در شهرری، پدیده شاندیز در خراسان رضوی یا کاسپین در استان قزوین از مهم‌ترین نمونه‌های پیش‌‌فروش جعلی مسکن بوده است که در عمل به از‌بین‌رفتن سرمایه یک عمر خریداران منجر شد. متأسفانه در برخی از این پروژه‌ها برخی از مال‌باختگان با وجود صدور حکم نهایی هنوز به حق خود به‌صورت کامل نرسیده‌اند. این مسئله علاوه بر تضییع حق مردم باعث لطمه جدی به بازار پیش‌فروش به‌عنوان بازار دوم نقل و انتقال مسکن نیز شده است. گذشته از این، بقای این نوع از معاملات به دلیل اهمیت زمین به‌عنوان نهاده تولید و خطر ابطال سند این زمین‌ها به وسیله اسناد عادی در دادگاه، باعث افزایش ریسک سرمایه‌گذاری برای تولیدکنندگان خواهد شد. این اتفاقات که تنها بخشی از آسیب‌های ناشی از اسناد عادی است، علاوه بر افزایش پرونده‌های قضائی اطاله دادرسی باعث سقوط رتبه در شاخص‌های حفاظت از حقوق مالکیت خواهد بود. لازم به ذکر است که نبود اطمینان درباره ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی باعث شده تا کشور در شاخص‌های جهانی حمایت از حقوق مالکیت و به تبع آن سهولت کسب‌وکار همواره رتبه پایینی داشته باشد (رتبه 92 از بین 127 کشور).

طرحی برای اصلاح نظام ثبتی کشور

تفاسیر گفته‌شده نشان‌دهنده آن است که تغییر نظام ثبت معاملات در کشور به طرف نظام نقل و انتقال رسمی و همچنین بی‌اعتبارسازی معلات غیررسمی امری پراهمیت بوده و حرکت‌نکردن در جهت آن برخلاف مصالح عالی مردم و کشور است؛ اما آنچه دراین‌بین اهمیت وافری دارد، تدوین سازوکاری مناسب برای حرکت به سمت این هدف با راهکارهای واقعی و همچنین گام‌های اجرائی روشن و بدون آسیب و پیامد منفی جدی است؛ ازاین‌رو نیاز است که دو راهبرد اساسی در تدوین نهایی طرح مورد توجه قرار بگیرد:

اول) امکان ثبت معلات رسمی برای همه افراد به‌صورت آنی و در لحظه فراهم شده و سازوکارهای مربوط به این موضوع. این امر به دلیل آن است که درحال‌حاضر بسیاری از مالکان اراضی در پهنه کشور مانند روستاها و نواحی حاشیه‌ای شهرها به دلیل سختی دسترسی به پیشخوان‌های ثبت رسمی کشور، پیچیدگی فرایند ثبت رسمی و همچین عرف‌نبودن ثبت معاملات در آن منطقه، امکان ثبت معاملات خود را در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ندارند.

دوم) ایجاد فرصت زمانی مناسب برای ثبت ادعاهای مالکیتی اشخاص و اطلاع‌رسانی مناسب به عموم مردم در راستای تعیین تکلیف اموال تحت مالکیت خود و بی‌اعتبارسازی اسناد غیررسمی به‌صورت تدریجی.

لازم به ذکر است که نظام ثبت رسمی معاملات اموال منقول و غیرمنقول یکی از مهم‌ترین بازوهای حاکمیت برای رشد و پیشرفت نظام اقتصادی و بهبود شخاص‌های کسب‌وکار بوده و ایجاد امکان معامله امن در این حوزه ضامن شکل‌گیری امنیت اقتصادی و همین‌طور حرکت به سمت عدالت اجتماعی خواهد بود.

علیه معاملات غیررسمی

اگرچه طرح الزام به ثبت رسمی معالات اموال غیرمنقول در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید؛ اما مجلس تنها حامی طرح و پیگیر اجرای آن نیست. رئیس دستگاه قضائی و مدیران این دستگاه نیز در برهه‌های مختلف از تأثیرات معلات غیررسمی و لزوم علاج این معضل سخن گفته‌اند. همچنین خردادماه وزیر اقتصاد در نامه‌ای به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن خواستار شد. این پایان ماجرا نبود و نهایتا رهبر معظم انقلاب نیز در دیدار سالانه با کارکنان دستگاه قضائی این امر را که دو نفر بتوانند با نوشتن دو خط، ملکی را منتقل کنند، از مصادیق فساد دانستند و بی‌اعتباری معاملات غیررسمی و تصویب طرح مجلس در این موضوع را مصلحت قطعی نظام داستند. اما ظاهرا حتی این سخنان نیز تأثیر چندانی بر روی کارشناسان مجمع تشخیص مصلحت نظام نداشته و همچنان درِ معاملات ملکی بر روی پاشنه اسناد عادی و قولنامه‌ها می‌چرخد. این تعلل سه‌ماهه پس از سخنان رهبری نهایتا واکنش نمایندگان مجلس را نیز برانگیخته است. چند شب پیش نصرالله غضنفرآبادی، رئیس کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس، ضمن گلایه از تأخیر مجمع تشخیص در تصویب این طرح گفت: هم من و هم اعضای محترم کمیسیون و همه کسانی که نسبت به این موضوع حساسیت دارند و عمق موضوع را می‌دانند، نگرانی و غصه داریم که چرا بعد از فرمایشات مقام رهبری در سلب اعتبار از سند عادی در معاملات اموال غیر‌منقول باید تردید وجود داشته باشد و تصویب این طرح این‌قدر طول بکشد؟ او با اشاره به هزینه سنگین باقی‌ماندن معاملات عادی در کشور برای مردم و دستگاه قضائی گفت: اینکه کسی ملکی را با سند رسمی بخرد و پس از سال‌ها ملکش با یک سند عادی از دست برود، در هیچ کجای دنیا پذیرفته‌شده نیست. او همچنین ابراز امیدواری کرد که مجمع تشخیص بیش‌ازاین در تصویب طرح تعلل نورزد و این مشکل مردم را حل کند.

مسئولیت تصمیم با مجمع تشخیص است!

این‌طور که مشخص است، تشخیص مجلس در حل معضل اسناد عادی و همچنین نظر قوای سه‌گانه بالاتفاق بر بطلان و بی‌اعتبارسازی معاملات قولنامه‌ای است و این نظر حتی در بیانات رهبری نیز با عنوان مصلحت قطعی بازتاب یافته است؛ نظری که با توجه به تأخیر چندین‌ماهه در بررسی آن همچنان در پیچ‌وخم تصمیم‌گیری معطل مانده است. آنچه روشن است، آن است که یقینا ادامه روند فعلی در تنظیم معاملات و نقل و انتقالات ملک به‌صورت غیررسمی دیگر نه به صلاح مردم است، نه در جهت سیاست‌های کلی کشور و اینجاست که تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام در این برهه اهمیت می‌یابد.