تهران بیماری سرطانی است

نوراحسینی: «کمیسیون ماده 5 در این دوره بیش‌فعال شده است»؛ این توصیف یکی از استادان حوزه شهرسازی است از روند تند مصوبات این کمیسیون. مدیران شهرداری می‌گویند این سرعت عمل در جهت حل مشکلات شهروندان است. پرونده‌هایی که گاهی سال‌ها در انتظار امضای طلایی مانده و در این دوره از مدیریت شهری کمتر از دو ماه به آنها رسیدگی می‌شود.

به اعتقاد آنها، این تصمیم‌گیری‌ها قانونی و در جهت حل چالش‌های شهر است. آنها اطلاعات و تفسیرهایی را که نسبت به برخی از مصوبات ماده 5 می‌شود، ناشی از ناآگاهی منتشرکنندگان می‌دانند.

این در حالی است که کارشناسان حوزه شهرسازی نسبت به تصمیم‌گیری‌های این کمیسیون هشدار می‌دهند و حاصل برخی از مصوبات آن را ویرانی پایتخت توصیف می‌کنند. مدتی پیش نیز شورای شهر تهران به مصوبات کمیسیون ماده 5 واکنش نشان داد. مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری، در نطق پیش از دستور به آثار مالی تصمیمات این کمیسیون پرداخت و آن را با یکی از مصوبات شورای شهر تهران مقایسه کرد. به گفته عباسی، آثار مالی تنها پنج پرونده در این کمیسیون 54 هزار میلیارد تومان است؛ درحالی‌که مصوبه تخفیف بلیت ناوگان حمل‌ونقل عمومی 150 میلیارد تومان است که در برابر این رقم درخورتوجه نیست. او تنها به موضوعات مطرح‌شده در یکی از جلسات کمیسیون ماده 5 پرداخته و گفته بود: بحث محتوایی نداریم و به اهمیت یک ساختار می‌پردازیم تا اعضا بدانند در کمیسیون ماده 5 چه تصمیماتی گرفته می‌شود و چه آثار شهری، جمعیتی و مالی دارد. امروز قضاوتی درباره این دستورات نخواهد شد و صرفا به اهمیت موضوع می‌پردازیم.

به گفته او، در دوم مرداد سال ۱۴۰۲، ۱۷ بند بررسی شده که برخی بندها مصوب و برخی بندها به تصمیمات بعدی موکول می‌شود. در این بندها با سه عنصر اصلی بازنگری طرح تفصیلی، طرح‌های موضعی ازجمله بوستان ولایت و دوشان‌تپه به وسعت ۳۴۲ هکتار و پرونده‌های موردی برای ۱۵ هزار متر‌مربع زیربنای مازاد ساختمانی در ۱۲ پرونده شامل ۱۰ مورد بالای محور انقلاب و دو مورد پایین محور انقلاب بررسی شد. ملاک عمل فعلی در برخی قطعات با وسعت پنج برابر حداکثر اندازه قطعه، اعطای طبقه مجاز است که این موضوع بررسی شد که اعطای یک طبقه به وسعت سه‌برابری تخصیص یابد. او به یکی از مصوبات این کمیسیون اشاره کرد و گفت:‌ نوسازی بافت فرسوده یک اولویت است. در جمعیت‌پذیری قطعات سه تا پنج برابری از پلاک‌های موجود شناسایی‌شده، اعلام شده که ۱۸۷ هزار نفر به جمعیت تهران اضافه خواهد شد و مشاور ۶۷۰ هزار نفر را پیش‌بینی کرده و در کمیسیون ۷۱۴ هزار نفر را پیش‌بینی کرده‌ایم. در مجموع دو خط نوشته که جمعیت تهران از ۱۸۷ هزار تا ۷۱۴ هزار نفر تغییر ایجاد خواهد کرد و یک تصمیم عادی نیست و بنیادی است.

عباسی با تأکید بر اینکه اگر ۷۱۴ هزار نفر جمعیت را در نظر بگیریم، باید ببینیم که با نوسازی بافت چه اتفاقاتی خواهد افتاد، ادامه داد: از منظر عدالت باید بگوییم که در پهنه R1 اگر مساحت بالای ۲۵۰ متر‌‌مربع باشد، مشمول مناطق کمتر‌برخوردار نمی‌شود و این قطعات بیشتر به مناطق برخوردار اختصاص دارد؛ یعنی سیاست‌های تشویقی به سمت پلاک‌هایی می‌رود که صاحب سرمایه و دارایی درخورتوجه هستند. در اراضی دوشان‌تپه در منطقه ۱۳، استقرار جمعیتی بالغ بر ۱۵ هزار نفر تصمیم‌گیری شده و فرودگاهی را ممکن است از کارکرد خارج کنیم که در شرایط اضطراری این زیرساخت می‌تواند کارکرد داشته باشد. ۱۴‌هزار‌و ۹۹۲ واحد مسکونی پذیرفته شده که در این فضا ساخته شود و بر‌اساس اطلاعات پایه، درخصوص انتفاعی که طرفین از این طرح می‌برند تحلیلی انجام شده و انتفاع مالک ۴۸ هزار میلیارد تومان و انتفاع شهرداری سه هزار میلیارد تومان است. یکی از این پرونده‌ها در منطقه ۲ بوده که زمینی به وزارت راه و شهرسازی اختصاص داده شده و قرار بوده ساخت‌وساز صورت بگیرد؛ ۴۷۱ درصد در این پرونده پذیرفته شده که در شهرک هما در منطقه ۲ به این پرونده تراکم داده شود و کاربری تثبیت مسجد از روی پلاک برداشته شده است. اگر مبنا کاربری مسجد باشد، دو‌هزار‌و ۶۰۰ میلیارد تومان برای این پلاک ارزش‌آفرینی کرده‌ایم. ۴۵۰ درصد تراکم به یکی دیگر از پلاک‌ها که متعلق به شهرداری است، داده شده و ۸۲ میلیارد تومان انتفاع برای شهرداری دارد که تأکید شده باید برای حمل‌ونقل عمومی هزینه شود. در پهنه G111 نیز به یکی از پلاک‌ها در منطقه یک تراکم داده شده است. مقایسه مالی پرونده‌های کمیسیون ماده 5 با یکی از مصوبات شورای شهر تهران نشان می‌دهد مصوبات کمیسیون ماده 5، ۵۴ هزار میلیارد تومان آثار مالی دارد. کمیسیون ماده 5 بسیار مهم است و شورایی که در تصمیمات این کمیسیون نقش نداشته باشد، مشخص می‌شود تا چه اندازه بر تصمیمات شهر اثرگذار است.

‌‌تکالیف فراموش‌شده طرح تفصیلی

به‌تازگی نیز برخی از استادان حوزه شهرسازی در نشست تخصصی به بازخوانی و بررسی سیاست‌های شهرداری و معماری شهرداری تهران پرداخته‌اند. نشستی که ابتدا قرار بود در دانشکده شهرسازی دانشگاه تهران برگزار شود، اما به گفته یکی از برگزارکنندگان به دلیل برخی فشارها لغو شد و به خانه اندیش‌ورزان جوان منتقل شد.

نشستی که به مصوبات کمیسیون ماده 5 در دو سال گذشته پرداخت و کارشناسانی که در آن حضور داشتند، تصمیم‌گیری‌های مدیریت شهری ششم در حوزه شهرسازی را نقد و بررسی کردند.

تصمیماتی که به گفته آنها می‌تواند شرایط زندگی و کیفیت زیست در تهران را تحت تأثیر قرار دهد. یکی از استادان دانشگاه در این نشست وضعیت تهران را به بیماری سرطانی تشبیه کرد که هر‌چه بیشتر آن را تغذیه کنند، تولید درد بیشتری می‌کند. ساختار کسب درآمد شهرداری‌ها یکی از موضوعاتی بود که بیشتر سخنرانان به آن اشاره کردند و معتقد بودند تا این نظام معیوب کسب درآمد در شهرداری‌ها حاکم باشد، امید به بهبود وضعیت وجود ندارد.

مهرداد رحمانی، عضو هیئت‌ علمی دانشگاه تهران، یکی از سخنرانان این نشست بود که با اشاره به نقش کمیسیون ماده 5 و میزان اختیارات آن گفت: به دلیل مغایرت‌هایی که میان طرح جامع و طرح تفصیلی وجود داشت، کمیسیون ماده 5 مسئولیت این رفع مغایرت‌ها را برعهده گرفت و قرار بود با مصوبات خود این مغایرت‌های اساسی را رفع کند.

او افزود: آمارها نشان می‌دهد منطقه یک تهران بر‌اساس طرح جامع، طبق آمار سال 95، 480 هزار نفر جمعیت دارد. این عدد در طرح تفصیلی 520 هزار نفر است که مغایرت اساسی را نشان می‌دهد.

بر اساس آمارهای صدور پروانه تا پایان سال 99 در این منطقه ظرفیت جمعیت‌پذیری به 518 هزار نفر رسیده؛ یعنی عملا در این سال منطقه یک به سقف جمعیت‌پذیری خود در طرح تفصیلی رسیده است. مناطق 2، 3 و 5 وضعیت بدتری هم دارند. به طور مثال منطقه 2 در طرح تفصیلی 730 هزار نفر جمعیت باید داشته باشد که براساس پروانه‌های صادر‌شده در سال 99، این جمعیت به 745 هزار نفر رسیده است. بر‌اساس آمارها 10 منطقه در تهران از سقف جمعیتی تعیین‌شده عبور کرده‌اند که مناطق یک، 2، 3 و 4 از‌جمله این مناطق هستند. همچنین مناطق 18، 21، 20، 16، 13 و 12 نه‌تنها به آستانه جمعیت‌پذیری طرح جامع نرسیده‌اند؛ بلکه همچنان مصوبات کمیسیون ماده 5 مربوط به مناطقی است که کمترین نیاز به مسکن را دارد و بیانگر آن است که توسعه‌ها به سمت شمال تهران هدایت می‌شود.

این استاد دانشگاه ادامه داد: زمانی که طرح تفصیلی در سال 91 ابلاغ می‌شود، کامل نبوده. تکالیفی به شهرداری برای تهیه ضوابط و مقررات ظرف مدت مشخصی که بیشتر سه‌ماهه و شش‌ماهه بودند، مشخص می‌کند که متأسفانه این تکالیف با گذشت بیش از 10 سال تصویب، تهیه یا ابلاغ نشده‌‌‌اند؛ تکالیفی کلیدی که بسیاری از مشکلات ناشی از همین عدم تهیه ضوابط و مقررات در این حوزه‌هاست.

رحمانی یکی دیگر از مشکلات طرح تفصیلی را مغایرت‌های اساسی خاموش دانست و در توضیح بیشتر آن گفت: پهنه M در طرح تفصیلی پهنه مختلف است که حداقل‌های مسکونی‌سازی در آن مشخص شده. تأکید تهیه‌کنندگان طرح این بوده که حداقل ساخت‌وساز مسکونی در این پهنه‌ها که مجوز ساخت اداری و تجاری دارند، رعایت شود. با تغییر ذائقه سازندگان از اداری و تجاری‌سازی به مسکونی بسیاری از این زمین‌ها به ‌طور کامل مسکونی‌سازی شده و این مجوز نیز به مجری داده شده است؛ زیرا در طرح تفصیلی به حداقل ساخت‌وساز توجه شده، اما در‌خصوص حداکثر سکوت شده است. در شهرک کوهک در منطقه 22 که بخش زیادی از آن در پهنه M است، همه به صورت صد‌درصد مسکونی ساخته‌اند و این یعنی مغایرت اساسی خاموش بدون آنکه به کمیسیون ماده 5 و شورای‌عالی شهرسازی برود. این میزان مسکونی‌سازی، جمعیت آن محدوده را بالا می‌برد. اگر طرح تفصیلی همچنان ناقص باشد، می‌تواند به ضد خودش تبدیل شود. او به مصوبه 666 کمیسیون ماده 5 اشاره می‌کند و می‌گوید بند یک این مصوبه درباره طبقات تشویقی است که اجرای آن می‌تواند 187 هزار نفر به جمعیت‌پذیری تهران اضافه کند. 50 هزار نفر نیز در مصوبات قبلی به سقف جمعیت تهران اضافه می‌شد؛ یعنی 230 هزار نفر. شاید این عدد در مقیاس جمعیت تهران به چشم نیاید، اما 230 هزار نفر یعنی جمعیت شهر ساوه که با مصوبات کمیسیون ماده 5 به تهران اضافه شده است. این جمعیت به کدام نقطه اضافه می‌شود؟ عمدتا در مناطق شمالی که نیازی هم به مسکن ندارند. با هر متر و معیاری این روند را بررسی کنید، با عدالت شهری مغایرت دارد و نشان می‌دهد بیشتر به تقاضایی که با هدف سرمایه‌گذاری است، توجه شده. شهری که از چالش‌های اساسی مانند آلودگی هوا، کمبود آب، فقر، انواع‌ بیماری‌ها، تبعیض و اختلاف طبقاتی رنج می‌برد و کافی است شمال و جنوب آن را که تنها 30 کیلومتر فاصله دارند مقایسه کنید و ببینید چه دنیاهای متفاوتی هستند.

تهران بیشترین امکانات را دریافت می‌کند، اما تغذیه بیشتر آن به تولید درد بیشتر منتهی می‌شود. این روند شما را به یاد بیماری سرطان می‌اندازد. سلول‌های سرطانی 28 برابر سلول سالم تغذیه می‌کنند، اما تولید درد می‌کنند و به شکل توده در‌می‌آیند. چیزی که ما در تهران هم‌اکنون مشاهده می‌کنیم، نشانه‌های سرطان است. تغذیه بیشتر امکانات در تهران، سبب درد بیشتر در این شهر شده و باید فرایند درمان را آغاز کنیم.

او تأکید کرد: برای کاهش مشکلات نیاز است که تکالیف کنار گذشته شده و طرح تفصیلی به سرانجام برسد؛ زیرا طرح تفصیلی بدون آنها یک بسته ناقص است. باید به این باور برسیم که وضعیت تهران، وضعیت یک بیمار سرطانی است و نباید رویه‌های سابق همچنان دنبال شود. ما متوجه هستیم که اداره شهری مانند تهران هزینه دارد؛ اما ساختار درآمدی که در تمام این سال‌ها بر‌اساس ساخت‌وساز تعریف شده، باید تغییر کند؛ زیرا درد و گرفتاری‌های اصلی به شیوه تأمین بودجه این شهر ارتباط دارد. حالا که مدیریت شهری، دولت و تمام نهادهای تصمیم‌گیر همسو هستند، وقت کارهای بزرگ است و باید درباره تأمین مالی شهرها چاره‌اندیشی کرد. باید برای تمرکززدایی تهران کاری کرد.

به اعتقاد من مهم‌ترین مأموریت برنامه‌ریزان شهری، تمرکززدایی از تهران است. این باید مهم‌ترین مسئولیت اخلاقی ما باشد.

این استاد دانشگاه تهران تأکید کرد: در شرایط کنونی تهران هرگونه تلاش برای اضافه‌کردن جمعیت به آن عملی غیراخلاقی است. ادامه این روند و تمرکز در تهران و دیگر کلان‌شهرها حیات روستایی ما را از بین برده است. سهم جمعیت روستایی از 68 درصد در 30 سال گذشته به 23 درصد رسیده و وضعیت روز‌به‌روز هم بدتر می‌شود. این در حالی است که شهری مانند تهران هر روز متورم‌تر می‌شود.

‌‌رکورد مصوبات کمیسیون ماده 5 در منطقه یک

در ادامه این نشست، مجتبی رفیعیان، عضو هیئت علمی دانشگاه تربیت مدرس، به بررسی آماری مصوبات کمیسیون ماده 5 پرداخت و اعلام کرد: تنها در سال 1401 این کمیسیون 353 مصوبه داشته است. همچنین تا مرداد 1402 نیز 121 مصوبه به ثبت رسیده است.

او با اشاره به اینکه به دلیل ناکارآمدی و ساختار رانتی شهرداری‌ها تفاوت چندانی نمی‌کند که چه کسی مسئولیت اداره شهرها را برعهده داشته باشد، گفت: به دلیل این ساختار ناکارآمد بر‌اساس محافظه‌کار یا رادیکال‌بودن تصمیم‌‌گیران، این روند با کندی یا سرعت بیشتری دنبال می‌شود؛ اما در ماهیت تصمیم‌گیری‌ها تفاوتی مشاهده نمی‌کنیم. فقدان حکمرانی شفاف و وجود ضعف‌هایی که در این ساختار وجود دارد، باعث شده هر‌کسی در رأس باشد، چالش‌ها ادامه پیدا کند. او هم به نظام مالی در شهرداری اشاره می‌کند و می‌گوید تابلوی معاونت شهرسازی را باید به معاونت مالی تغییر داد و ناکارآمدی نظام اقتصادی در شهرداری‌ها باعث شد که شهرسازی وظیفه کسب درآمد را به دوش بکشد؛ درحالی‌که در یک اقتصاد کارآمد، نهادهای اقتصادی شهری و نظام‌های مالیاتی باید این تکلیف را انجام دهند، نه اینکه یک‌تنه از نظام شهرسازی انتظار کسب درآمد داشته باشیم.

او با اشاره به بررسی مصوبات کمیسیون ماده 5 از سال 86 تا 1400 گفت: در این سال‌ها هزار‌و 288 مصوبه داشته‌ایم که در سال 1401، 353 مصوبه و سال 1402، 121 مصوبه که اگر این مصوبات از لحاظ محتوایی کدگذاری شوند، مصوباتی که در بخش سلیقه‌ای قرار می‌گیرند، از سال 1400 خیز برداشته. میانگین مصوبات تا قبل از 1400، 83 مصوبه در سال بوده که از سال 1400 میانگین به 260 مصوبه در سال می‌رسد؛ یعنی حجم مصوبات چهار برابر شده.

او نوع تغییرات بر‌اساس مصوبات را این‌گونه تشریح می‌کند که 62 درصد مصوبات در پهنه‌های حفاظت، 19 درصد در پهنه‌های مختلط بودند. همچنین سه موضوع بلندمرتبه‌سازی، رانت و تغییر کاربری بیشترین تغییرات موضوعی را داشته‌اند. همچنین 42 درصد مصوبات در 14.5 سال گذشته را در 2.5 سال اخیر شاهد بوده‌ایم.

او با اشاره به اینکه کمیسیون ماده 5 قرار بوده نقاطی که طرح تفصیلی لنگ می‌زند، لنگی‌اش را برای ما بگیرد، نه اینکه کل سیستم را لنگ کند، گفت: بیشترین محتوای مصوبات کمیسیون ماده 5 ضوابط و مقررات است. همچنین مناطق یک تا 6 و 22 در مدت دو سال اخیر بیشترین مصوبات کمیسیون ماده 5 را داشته‌اند.

او با اشاره به پروانه ساخت‌هایی که در منطقه 22 داده شده، گفت این پروانه‌ها سقف جمعیتی منطقه را به 500 هزار نفر می‌رساند؛ درحالی‌که پیش‌بینی جمعیت برای منطقه 22، 269 هزار نفر بوده و به گفته شهردار منطقه کسانی که پروانه گرفته‌اند، حقوق مکتسبه داشته‌اند و امکان لغو آن نیز وجود ندارد. این تنها یک منطقه از شهر تهران است.

به گفته رفیعیان تمرکز مصوبات در مناطق شمالی تهران در دو سال اخیر 77 درصد بوده. همچنین سهم منطقه یک از مصوبات دو سال اخیر 30 درصد بوده و ارتباط جمعیت و تراکم و کیفیت شهری در این مصوبات مشخص نیست؛ اینکه مرور مصوبات در منطقه یک به این پرسش پاسخ می‌دهد که در این مصوبات عدالت شهری اولویت بوده یا درآمدزایی برای شهرداری.

او به مصوبه 666 کمیسیون ماده 5 اشاره می‌کند که جمعیت‌پذیری زیادی را بر مناطق تهران تحمیل خواهد کرد. و این پرسش را مطرح می‌کند که این مصوبه با وجود این میزان جمعیت‌پذیری در حدود اختیارات شورای‌عالی شهرسازی است یا کمیسیون ماده 5.

‌‌ برج‌ها؛ گاوصندوق‌های عمودی

کیانوش سوزنچی، عضو هیئت علمی دانشگاه تربیت مدرس، نیز در این نشست به وضعیت باغات تهران پرداخت و گفت: باغ‌های تهران سرمایه و زیرساخت‌های شهر هستند و نباید به آن نگاه سرمایه‌ای داشت. زمانی که صحبت از ساخت‌وساز در باغات می‌شود، مانند این است که ما بگوییم در حریم رودخانه‌ها می‌خواهیم ساخت‌وساز کنیم؛ هرچند که پیش‌از‌این روی رودخانه‌ها کانال زدند و روی آن بزرگراه ساختند؛ اما نباید به باغ‌های تهران به‌عنوان ملک شخصی و خصوصی نگاه کرد. هرچند که حالا چنین نگاهی وجود ندارد. برج‌ها در تهران، گاوصندوق‌های عمودی هستند و به خاطر آنکه سرمایه‌ها، در تجارت و تولید گردش ندارند، تبدیل به زمین می‌شود تا صاحبان پول و سرمایه سود بیشتری کنند؛ در‌حالی‌که فضای سبز و باغات باید تأمین‌کننده کیفیت بهتر زندگی شهروندان باشد. تهران شش‌هزار‌و 300 زمین مشجر دارد که بیش از سه هزار باغ آن سند دارد و مساحت آن حدود هزار‌و صد هکتار است؛ کمتر از دو درصد مساحت تهران که باید این میزان باغ برای افزایش سرانه‌های سبز تهران حفظ شود.

او با اشاره به بررسی میزان در دسترس‌ بودن فضای سبز برای شهروندان تهران گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد منطقه 22 که پارک چیتگر در آن قرار دارد و به نظر می‌رسد ساکنان این منطقه سرانه فضای سبز خوبی دارند؛ اما بر‌اساس سرانه دسترس‌پذیر بودن در جایگاه آخر قرار دارد و منطقه 14 به دلیل وجود بوستان‌های محلی بیشترین دسترسی ساکنان به فضای سبز را دارد.

سوزنچی به مصوبه برج‌باغ نیز اشاره و به تأثیری که بر روند ساخت‌وساز در باغات داشته، تأکید می‌کند و می‌گوید پس از این مصوبه حتی مالکان زمین‌هایی که باغ نداشتند، تمایل داشتند که ملک‌شان باغ اعلام شود؛ زیرا مشوق‌هایی به صاحبان باغ می‌داد که بسیار ارزشمند بود. 80 درصد زمین مجوز گودبرداری داشت و در 20 درصد که ساخت‌وساز می‌شد، به جای چهار، پنج طبقه، 11 طبقه مجوز ساخت داده می‌شد. این مجوزها در مناطق شمالی بسیار ارزشمند است و حتی یکی از سازندگان در محله دولت حاضر بود برای یک طبقه اضافه‌تر 12 طبقه ساخته‌شده را تخریب کند تا دوباره گودبرداری و 13 طبقه بسازد.

او مصوبه خانه‌باغ را نیز دارای اشکالاتی دانست و بسته‌های تشویقی برای صاحبان باغ را کلیدی عنوان کرد؛ زیرا حفاظت پلیسی از باغات و درختان دشوار است.

به گفته او نباید صاحبان باغ از کاشت درخت به دلیل جریمه‌های بالا بترسند. او مثال می‌زند می‌توان عوارض این‌گونه املاک را صفر کرد که از بودجه ملی برای حفاظت از باغات اعتبار گذاشت؛ زیرا باغات به سلامت عمومی شهروندان کمک می‌کنند. باغ، کاربری نیست؛ بلکه زیرساخت است.

او به ساخت مجوز هتلی در شمال تهران اشاره می‌کند و می‌گوید یکی از کارشناسان می‌گفت این هتل 30 طبقه، ساختمانش از فرودگاه امام نیز قابل مشاهده است. چگونه قانون به یک نفر حق می‌دهد بهترین منظر شهری را به منفعت شخصی تبدیل کند. ما به مالکیت خصوصی صاحبان باغ احترام می‌گذاریم؛ اما حق خصوصی ملک‌هایی را که پس از ساختن این ساختمان‌های بلند ملک‌شان مشرف می‌شود، نادیده می‌گیریم.

صادق کاشانی، حقوق‌دان، نیز در ادامه این نشست با اشاره به اینکه تهیه طرح‌های تفصیلی در چارچوب طرح جامع، وظیفه‌ای است که قانون برای کمیسیون ماده 5 تعریف کرده است، ابراز کرد: همه مصوبات دیگر این کمیسیون خارج از چارچوب یادشده غیرقانونی است.

او با اشاره به اینکه کارکرد اصلی کمیسیون ماده 5 برای شهرداری‌ها نه تصویب طرح تفصیلی؛ بلکه مصوبات فراتر از ضوابط طرح تفصیلی با هدف درآمدزایی است، گفت: اینکه یک امر فراقانونی رایج شده است که دلیل بر صحت آن نیست.

کاشانی معتقد است ریشه این تغییر ماهیت کمیسیون ماده 5، «فروش تراکم» است و در این زمینه توضیح داد: هیچ‌ کجای دنیا برای ساخت‌وساز در چارچوب ضوابط مجاز و قانونی طرح‌های بالادست شهری، مبالغی جز بابت حق‌الزحمه امور اداری دریافت نمی‌شود؛ اما در کشور ما با وجود اینکه شعار پایان‌دادن به فروش تراکم مبنای تدوین طرح‌های جامع و تفصیلی مؤخر شد، باز هم مفهوم «تراکم پایه مالی» را تعریف کردند که در تهران ۱۲۰ درصد معادل دو طبقه در ۶۰ درصد سطح اشغال است و افزون بر آن مشمول پرداخت مبالغ سنگینی می‌شود. این حقوق‌دان معتقد است مادامی که تراکم‌فروشی ادامه داشته باشد‌، کار کمیسیون‌های ماده 5 نیز رونق دارد و این تشکیلات با تصمیماتی فراتر از ضوابط طرح‌های بالادست در خدمت درآمدزایی برای شهرداری‌ها خواهد بود.

کاشانی با بیان اینکه تراکم‌فروشی هیچ‌گونه مبنای شهرسازی و علمی ندارد، گفت: تا وقتی سرطان از یک منبع در بدن تغذیه می‌شود، درمان نخواهد شد و همین مثال درباره مصوبات خارج از ضوابط طرح تفصیلی در کمیسیون ماده 5 نیز صدق می‌کند؛ به این معنا که تا وقتی تراکم‌فروشی وجود داشته باشد و شهروندان ناگزیر به پرداخت مبالغ سنگین به ازای هر یک طبقه تراکم باشند، عملا ساخت‌وساز برای شهرداری‌ها پول‌ساز است و امیدی به تغییر رویه کمیسیون ماده 5 نیست.

او معتقد است شهر باید با عوارض قانونی اداره شود و مقصود خود از عوارض قانونی را عوارض نوسازی، پسماند، کسب و پیشه و نظایر آن عنوان می‌کند که در زمره سرفصل‌های درآمدی پایدار شهرداری‌ها به شمار می‌آیند.

این حقوق‌دان با اشاره به سیستمی‌شدن فرایند صدور پروانه از سال ۹۸، خاطرنشان کرد: سامانه مذکور به نحوی طراحی شد که از طریق آن هیچ پروانه‌ای خلاف ضوابط طرح تفصیلی قابل صدور نبوده و نیست. بر این اساس اکنون هر ساخت‌وسازی که در چارچوب ضوابط طرح تفصیلی نباشد، باید حتما مصوبه کمیسیون ماده 5 اخذ کند. به‌این‌ترتیب در سال‌های اخیر تحت تأثیر این موضوع وزن مصوبات موردی کمیسیون ماده 5 یکباره افزایش پیدا کرد.

‌‌سرانه‌های خدماتی در پادگان‌ها کمتر از حلبی‌آباد

در ادامه این نشست امیرحسین عبدالله‌زاده، پژوهشگر شهرسازی، به ساخت مسکن در پادگان‌های شهر تهران اشاره کرد و گفت: قانون انتقال پادگان‌ها در سطح کشور برای افزایش سرانه‌های خدماتی دنبال شد. 700 شهر مشمول این قانون می‌شوند. براساس قانون، وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح مکلف هستند با درخواست ستاد کل نیروهای مسلح، دولت یا شهرداری‌ها از طریق وزارت کشور در صورت موافقت فرماندهی کل قوا نسبت به فروش از طریق مزایده یا توافق به انتقال پادگان‌ها و سایر املاک تحت تملک از محدوده شهرها به خارج از حریم آنها با توافق وزارت مسکن یا شهرداری‌ها اقدام کنند. در این قانون تأکید شده اراضی مذکور به‌ منظور تأمین سرانه کاربری‌های عمومی شهری مورد نیاز منطقه حداقل 40 درصد و نیز تأمین منابع مالی مورد نیاز برای انتقال در اراضی کمتر از 10 هکتار باید به تصویب کمیسیون ماده 5 برسد.

او در ادامه به توافق شهرداری و ارتش درخصوص پادگان 06 اشاره می‌کند. همچنین پادگان شهید تندگویان که براساس صورت‌جلسه 655 کمیسیون ماده 5 براساس درخواست شهرداری منطقه 21 تقاضای احداث مجتمع مسکونی موسوم به پردیس سبز زندگی و خدمات تندگویان شامل 21 بلوک 11 طبقه روی همکف یعنی هفت‌هزارو 700 واحد مسکونی با تراکم 330 درصد را مطرح کرده‌اند که با این درخواست موافقت می‌شود. کل مساحت برای ساخت این میزان واحد مسکونی 593‌هزارو 119 متر مربع بوده که با فرض 3.1 بعد خانوار یعنی 248 نفر در هکتار. درحالی‌که کل مساحت قدرالسهم 35 درصد است، این تراکم به هزار‌و 150 نفر در هکتار خواهد رسید.

او در ادامه به ساخت‌وساز در اراضی دوشان‌تپه اشاره کرد و گفت: هدف طرح دوشان‌تپه ارتقای تاب‌آوری شرق تهران در برابر حوادث و بروز بحران‌های طبیعی و غیرطبیعی با حفظ بانک پروازی موجود در محدود مرکزی دوشان‌تپه بوده است؛ اما حاصل آن تغییر کاربری 79 هکتار از اراضی پادگان صرفا سه هکتار تولید خدمات برای ارائه به پیرامون ایجادشده 6.6 هکتار است. آیا این میزان مسکن‌سازی در دوشان‌تپه به افزایش تاب‌آوری ختم شده است.

او پادگان تسهیلات‌سازی را نیز بررسی می‌کند و می‌گوید: در این پادگان دوهزارو 500 اصل درخت سبز تنومند با محیط بن بیش از یک متر وجود دارد که براساس مصوبه کمیسیون ماده 5 مجوز مسکونی‌سازی در آن داده شده که تراکم جمعیتی در مساحت مورد ساخت‌وساز 916 نفر در هکتار و سرانه خدمات هفت‌گانه سه مترمربع است.

او به جمعیت‌پذیری این میزان ساخت‌وساز در پادگان‌ها اشاره و تأکید کرد: سرانه‌های شهر تهران در طرح جامع 32 متر بوده که شهرداری تهران برای تأمین سرانه‌های داخلی این اراضی سرانه 2.4 نفر را در نظر گرفته؛ یعنی عددی کمتر از یک‌پانزدهم سرانه‌های شهر تهران و کیفیت خدمات برای این اراضی بسیار نازل است. حتی در حلبی‌آباد نیز سرانه‌های خدماتی پنج متر پیش‌بینی شده که این عدد از حلبی‌آبادها نیز کمتر است.

به جز هشدارهایی که از سوی استادان دانشگاه و پژوهشگران حوزه شهرسازی اعلام می‌شود، برخی از کارشناسان شهری نیز نسبت به تغییر کاربری آموزشی به تاریخی و به مسکونی، تغییر پهنه فضای سبز به مسکونی، ساخت‌وساز مسکونی در زمین‌های دانشگاهی و... در مصوبات کمیسیون ماده 5 اعلام خطر کرده‌اند. یکی از کارشناسان حوزه شهری معتقد است:‌ کمیسیون ماده 5، در کانون ازدست‌رفتن سرمایه‌ها و بضاعت‌های خدماتی موجود و آینده این شهر قرار گرفته است. به گفته کارشناسان شهری، بند ۲ مصوبه ۶۵۸ کمیسیون ماده ۵، در تاریخ ۱۵/12/۱۴۰۱ شامل ده‌ها مورد از تغییر کاربری‌های خدماتی موجود و آتی شهر ازجمله آموزشی، درمانی، مذهبی، فرهنگی، تأسیسات شهری و... به مسکونی و دیگر کاربری‌های غیرخدماتی است که شاید برخی از این کاربری‌ها با حسن تدبیر شهرداری و متولیان امر و لحاظ حقوق مالکانه امکان حفظ و تثبیت داشت. متأسفانه جریان حاکم بر کمیسیون ماده ۵، افزایش بارگذاری‌های عمدتا مسکونی و حذف ظرفیت‌های خدماتی موجود و آینده شهر تهران است.

در تعداد درخورتوجهی از مصوبات ماده 5 و پروژه‌های مسکونی، خدمات تأمین‌شده متناسب با بارگذاری تراکمی و جمعیتی نیست و سرانه‌های پیشنهادی طرح جامع و دیگر مراجع مانند شورای‌عالی شهرسازی و معماری یا مصوبه مجلس درخصوص تأمین حداقل فضاهای آموزشی در ازای بارگذاری ۲۰۰ واحد مسکونی آن‌چنان که باید رعایت نمی‌شود.

آثار و آسیب این رویکرد سهل‌انگارانه و تا حدی سوداگرانه، پس از جمعیت‌پذیری و حضور ساکنان نمایان می‌شود که شاید دیگر جای جبران و تأمین کسری‌ها و کمبودها نباشد و رنج دائمی گریبان‌گیر ساکنان پروژه‌ها و بافت‌های پیرامونی شود.

ناصر امانی، عضو شورای شهر تهران، درباره بی‌توجهی به حفظ سرانه‌های خدماتی در مصوبات کمیسیون ماده 5 گفت: یکی از مهم‌ترین وظایف کمیسیون ماده 5 این است که سرانه‌ها را تأمین کند و اگر تصمیمات کمیسیون ماده 5 بخواهد منجر به حذف سرانه‌ها شود، حتما اشکال دارد و محل ایراد است و نباید چنین اتفاقی بیفتد.

او ادامه داد: یکی از اعتراضات من به کمیسیون ماده 5 این بود که در تهران به اندازه کافی بارگذاری مسکونی داریم و بسیاری از مناطق تهران به طور کامل سرانه جمعیتی‌شان تکمیل است و دادن مجوز ساخت‌وساز بدون تأمین سرانه اضافه‌کردن مشکل است، زیرا بیشتر مناطق مشکل کمبود سرانه دارند.

امانی یادآور شد: شورای شهر تهران در تصمیم‌گیری‌های کمیسیون ماده 5 دخالتی ندارد و رئیس شورای شهر فقط به‌عنوان یک فرد مطلع در جلسات شرکت می‌کند و حق رأی ندارد و این مشکلات باید از طریق رئیس شورای‌عالی شهرسازی که وزیر راه است و دبیرش پیگیری شود و درخصوص آن تصمیمی جدی گرفته شود تا این روند متوقف شود.

مهدی اقراریان، رئیس کمیته نظارت و حقوقی شورای شهر تهران، هم با یادآوری یکی از تذکراتی که مدتی پیش درخصوص بی‌توجهی به تأمین سرانه‌های شهر تهران داده بود گفت: تذکری که به‌ صورت مکتوب درباره منطقه 15 و شهرک شهید بروجردی دادم درخصوص بحث نادیده‌گرفتن سرانه‌ها در شهر تهران بود؛ اما دو عضو شورای شهر که در جلسات کمیسیون ماده 5 حضور دارند (رئیس شورای شهر و رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری) حق رأی ندارند و عضو ناظر هستند. من هم جزء منتقدان عملکرد کمیسیون ماده 5 هستم و به‌تازگی تذکری به شهردار تهران دادم درخصوص نامه جمعی از دانشگاهیان به ایشان و به صورت رسمی درخواست کردم شهردار تهران پاسخ این تذکرات را بدهد.

او ادامه داد:‌ وضعیت تهران خوب نیست. در ملاقاتی که اخیرا به اتفاق ریاست شورا با معاون حقوق عامه دادستان کل کشور داشتیم، یکی از موضوعاتی که مطرح کردم، این بود که موضوعات و مسائل تهران در دستور سران قوا قرار بگیرد. این الگو و مدل حکمرانی الگوی مطلوبی درخصوص پایتخت نیست. آلودگی هوا از تهران آغاز شد و امروز به سایر کلان‌شهرهایمان تعمیم پیدا کرده و اگر به سرانه‌ها توجه نکنیم با چالش و مشکل مواجه می‌شویم.

اقراریان تأکید کرد: نباید از طریق فروش شهر و شهرفروشی هزینه‌های اقداماتمان را تأمین کنیم و باید تصمیمی که می‌گیریم همه‌جانبه باشد. کسانی که مدیریت شهری را برعهده دارند، باید منافع بلندمدت شهر را به منافع کوتاه‌مدت شهر ترجیح دهند. به‌صراحت اعلام می‌کنم وضعیت تأمین سرانه‌ها در تهران خوب نیست و الگو و روندی که شهرداری تهران در پیش گرفته برای من به عنوان یک عضو قابل قبول نیست؛ اما کار شورایی کار جمعی است و برای اینکه بتوانیم نظراتمان را به نتیجه برسانیم نیازمند به نصف به‌علاوه یک از همکاران هستیم. امروز می‌بینیم که کوچک‌ترین نقدی توسط برخی از افراد مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و در صحن شورا با فشار برای هرگونه انتقادی از طرف بعضی از همکارانمان مواجهیم. هرگونه اقدامی برای اینکه نمایندگان نتوانند نظارت خود را به‌درستی انجام دهند اقدام غلطی است. شورا نهادی است که متعلق به یک دوره نیست و متعلق به تمام دوره‌هاست و باید به این مسئله توجه کنیم که در کمتر از دو سال آینده مورد قضاوت شهروندان تهرانی قرار خواهیم گرفت در دو سال سعی کردیم با در نظر گرفتن منافع شهر است صحبت کنیم، بدون درنظرگرفتن منافع گروه خاصی.