مسکن منهای فناوری
چند‌سالی است که اصطلاح دیوار بین دانشگاه‌ها و صنایع و از آن سو، کاربردی‌نبودن پژوهش‌ها، مطرح می‌شود. طه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، معتقد است که بسیاری از بخش‌های اقتصادی کشور از جمله مسکن به صورت سنتی فعالیت می‌کند. این در‌حالی است که این بخش به پژوهش‌های هدفمند و ارائه راهکارهای مدرن نیاز دارد و مستلزم اصلاح برخی از قوانین نیز هست.
چند‌سالی است که اصطلاح دیوار بین دانشگاه‌ها و صنایع و از آن سو، کاربردی‌نبودن پژوهش‌ها، مطرح می‌شود. طه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، معتقد است که بسیاری از بخش‌های اقتصادی کشور از جمله مسکن به صورت سنتی فعالیت می‌کند. این در‌حالی است که این بخش به پژوهش‌های هدفمند و ارائه راهکارهای مدرن نیاز دارد و مستلزم اصلاح برخی از قوانین نیز هست.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: یکی از راهکارهایی که از سوی برخی مجموعه‌ها برای حل مشکل مسکن ارائه شده، موضوع خرده‌فروشی مسکن با بهره‌گیری از فناوری اطلاعات است. این راهکار تاکنون به نتایج خوبی رسیده اما لازم است نهادهای حاکمیتی و متولی موضوع مسکن هم در برابر آن نرمش به خرج داده و با به‌روزرسانی ذهنیت خود، در ابتدا اجازه اجرای محدود و آزمایشی آن را بدهند. تا زمانی که قانون‌گذار و مجری درباره این پدیده‌های جدید نرمش مدبرانه به خرج ندهند، توفیقی هم در این زمینه حاصل نخواهد شد.
مدنی در ادامه گفت: تجربه هم نشان داده که راهکارهای سنتی مانند انتظار از دولت برای ساخت مسکن در این سال‌ها راه‌گشا نبوده است. با وجود اینکه قوانین کشور مسئولیت اصلی ساخت مسکن را به دولت سپرده‌اند، اما باید بپذیریم دولت به‌تنهایی نمی‌تواند این حجم از مسکن را احداث کند. ورود دولت و شرکت‌های شبه‌دولتی حتی می‌تواند بازار مسکن را به هم بریزد و متقاضیان را به‌شدت ناراضی کند. او تأکید کرد: یکی از این راهکارهای مدرن که دنیا به‌خوبی برای هدایت نقدینگی و تأمین مالی پروژه‌های جدید از آن بهره می‌برد، جمع‌سپاری مالی یا crowdfunding است.
طرح فروش متری عملا نوعی جمع‌سپاری مالی برای تأمین هزینه‌های ساخت یک پروژه است. نخبگان و متخصصان این بخش باید با تمرکز بر این حوزه، به تبیین پیش‌نیازهای قانونی و فنی و ارائه راهکارهای عملیاتی برای اجرای چنین طرح‌هایی بپردازند. مطمئنا اجرای طرح فروش متری و استقبال مردم از آن می‌تواند به بخش خصوصی برای بازگشت پرقدرت به این بازار اطمینان دهد.
مدنی تصریح کرد: اگرچه ما برای پیش‌فروش ساختمان و عملا تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی در کشور از سال 1389 قوانینی وضع کرده‌ایم و طرح فروش متری در بورس هم در این مدت مطرح بوده است، اما محدود‌‌ماندن به بورس برای فروش متری یک راهکار منسوخ‌شده است و تاکنون هم پاسخ‌گوی این بازار پیچیده نبوده است. بررسی عملکرد صندوق‌های زمین و ساختمان و املاک و مستغلات از یک سو و از سوی دیگر آثار اوراق سلف استاندارد موازی، گام، مرابحه و گواهی سپرده بر بازار مسکن و تولید آن، خود گواهی بر این عدم توفیق بوده است. بازار مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و عرضه آن در بورس نیز به نوبه خود چالش‌های جدیدی را به وجود می‌آورد. در بحث خرید‌و‌فروش سکه، خودرو یا هر کالای دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار به طور کامل مشخصات سهام و کالای خریداری‌شده و زمان تحویل آن را رؤیت می‌کند ولی درباره مسکن این‌طور نیست. مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ مثلا نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت است و حتی اثری که تیم پیمانکاری و اعضای آن بر پروژه طی انجام قرارداد داشته‌اند، می‌تواند دو واحد از یک پروژه را با یکدیگر متمایز کند. بنابراین باید سازوکاری تعریف شود که مشخص کند خریدار سهام یا واحد، یک متر یا سهم از چه ملکی با چه جزئیات اجرائی و قلم کالایی را خریداری کرده است. در‌صورتی‌که موفق به اجرای چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس و عملا حاکمیت درآوریم و در صورت توفیق که دور از ذهن است، مسیری دقیقا بر‌خلاف اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی را طی کرده‌ایم.
مدنی با بیان اینکه قوانین و دستورالعمل‌های موجود درباره فروش متری باید با توجه به شرایط کنونی، اصلاح و بازبینی شود، گفت: در‌حال‌حاضر پلتفرم‌هایی آنلاین با کاربری آسان برای فروش متری یا به بیان ساده‌تر خرده‌فروشی ساختمان شکل گرفته است. یکی از آسیب‌هایی که درباره این پدیده‌های نوظهور وجود دارد، نبود ساز‌و‌کار قانونی و نظارتی است. بنابراین باید این پلتفرم‌ها را در یک ساختار مطمئن قانونی و نظارتی قرار داد تا سرمایه‌های سرگردان و نامولد در دست مردم با خیال راحت در بستر فناوری اطلاعات به سمت احداث مسکن و ساختمان هدایت شود. همچنین بتوان در صورت تخلف و تعدی هریک از بسترهای تحت وب، نظام برخورد سلبی و ورود راه‌گشا داشته باشد؛ مسئله‌ای که تا‌به‌امروز برای آن هیچ تدبیری نشده است و ما را در معرض تخلفات بسیار بزرگ مانند کلاهبرداری جمعی و خالی‌فروشی کلان قرار داده است.
مدنی خاطرنشان کرد: ورود این سرمایه‌های خرد به بازار مسکن، علاوه‌بر ایفای نقش بخش مردمی و خصوصی در حل چالش مسکن، از آسیب‌های مخرب این نقدینگی سرگردان به اقتصاد کشور هم می‌کاهد. همچنین اگرچه این راهکار مستقیما مردم را خانه‌دار نمی‌کند، اما به دلیل واردکردن سرمایه‌های آنان به ساخت‌وساز، می‌تواند با خاصیت حفظ ارزش پول و بهره‌مندی از ارزش افزوده ایجاد‌شده حاصل از ساخت، مردم را به مشارکت در آن ترغیب کند و در پی آن بخش خصوصی قادر به آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز و افزایش تولید و در نتیجه عرضه مسکن خواهد بود. او ادامه داد: همان‌طور که اشاره شد، قوانین مربوط به فروش متری باید به صورت ارائه لایحه از طرف دولت و با همراهی مجلس شورای اسلامی با توجه به پدید‌آمدن این نوع پلتفرم‌ها و سازوکارهای آنلاین فروش متری ساختمان، اصلاح شود. به طور کلی حاکمیت باید با همین نگاه و پذیرش اینکه فناوری اطلاعات می‌تواند حامی بسیار مهمی در اجرای راهکاری جدید برای حل مشکل قدیمی مسکن باشد، برای مشارکت و فعالیت شرکت‌های دانش‌بنیان در این عرصه ریل‌گذاری کند و خود به نظارت دقیق بر آن بپردازد.
کمیسیون عمران و وزارت راه و شهرسازی برای حل نخبگانی بحران مسکن پیش‌قدم شوند
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: در صورت اصلاح قوانین از طرف مجلس شورای اسلامی و مشارکت تسهیل‌گرانه و نظارتی دولت و تدوین چارچوبی قانونی و شفاف می‌توان تولید مسکن را به دست مردم و بخش خصوصی سپرد. تجربه ثابت کرده ورود بخش خصوصی به هر عرصه‌ای برابر با افزایش بهره‌وری و افزایش سرعت پیشبرد امور خواهد بود. در صورت میدان‌دادن به بخش خصوصی در بسترهای نوینی مانند خرده‌فروشی آنلاین واحد مسکونی و ساختمان، موضوع «جهش تولید با مشارکت مردم» در بخش مسکن محقق خواهد شد.
