بازار مسکن و امکان‌پذیری مهار سوداگری
به نظر می‌رسد دولتمردان به ضرورت مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن تا حدودی پی بردهاند. در برخی اظهارنظرها در حوزه مسکن، می‌توان نشانه‌ای از این توجه را یافت اما آیا این توجه منتهی به تدوین برنامه‌ای منسجم و کارآمد برای مهار سوداگری و اصلاح بنیادین بازار مسکن خواهد شد؟ اساسا مهار سوداگری تا چه میزان ضرورت دارد و چگونه ممکن است؟
برای درک بهتر مسئله لازم است به واقعیتی تلخ از بازار مسکن توجه کنیم. در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 از هر صد واحد مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران، ۷۸ واحد با هدف سکونت و 22 واحد با هدف سرمایه‌گذاری (ساخت‌وساز یا اجاره‌دادن) خریداری شده است. این دو رقم در فاصله سال‌های 1395 تا 1400 به ترتیب به 25 و 75 واحد تغییر کرده‌اند. به بیان دیگر، در این دوره فقط 25 درصد از خریداران قصد سکونت در واحدهای خریداری‌شده را داشته‌اند. به‌طوری‌که مشاهده می‌شود، تقاضای سفته‌بازانه سوداگران در بازار مسکن با موفقیت توانسته نیازمندان واقعی را از بازار خارج کند؛ ازاین‌رو نباید از رشد جمعیت مستأجر در سطح کشور و به‌ویژه در تهران شگفت‌زده شد. تقاضای سفته‌بازانه با قدرت مالی بالای خود، قیمت مسکن را به‌شدت افزایش داده است؛ در نتیجه متقاضیان واقعی مسکن توان خرید را از دست داده و از سر ناچاری به بازار املاک استیجاری هجوم بردهاند.
نقدینگی عظیمی که در فاصله این دو دوره وارد بازار املاک شده است، اگر به حوزه تولید اختصاص می‌یافت، می‌توانست رونقی چشمگیر را برای اقتصاد ملی به ارمغان بیاورد و با رشد تولید و اشتغال، حرکت جامعه به سمت توسعه را تسهیل کند.
اما در سایه بی‌تدبیری مسئولان وقت و در شرایطی که اقتصادِ گرفتار در دام تحریم، فرصت دیگری برای سرمایه‌گذاری مولد به صاحبان نقدینگی پیشنهاد نمی‌کرد، این نقدینگی عظیم هجوم خود را به بازار املاک و مستغلات شهری آغاز کرد.
هجوم نقدینگی به بازار املاک از یک‌سو موجب افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها شد؛ روندی که نتیجه‌اش درهم‌شکستن بنیان معیشت دهک‌های درآمدی پایین جامعه بود. از سوی دیگر، این هجوم با بالا‌بردن قیمت تمام‌شده همه کالاها و خدمات، قدرت رقابت را از محصولات وطنی در مقابل رقبای خارجی، هم در بازار داخل کشور و هم در بازارهای صادراتی از بین برد. به بیان دقیق‌تر، همان نقدینگی که می‌توانست به‌عنوان یک دارایی ارزشمند در خدمت اهداف توسعه کشور قرار گیرد، تبدیل به بزرگ‌ترین مانع در مسیر حرکت کشور به‌سوی توسعه شد.
نقدینگی متراکم‌شده در بازار مسکن دیر یا زود باید از این بخش خارج شود تا بیش از این بنیان اقتصاد کشور را تخریب نکند. برای محقق‌شدن این هدف بزرگ، از یک سو باید با تقویت بنیان‌های تولیدی در اقتصاد ملی، فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری ایجاد شود و از سوی دیگر محدودیت‌هایی برای فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن اعمال شود تا جذابیت این بخش برای سرمایه‌گذاران کاهش بیابد.
این دو گروه سیاست‌های مکمل شرایطی را فراهم خواهند کرد که موج تقاضای سفته‌بازانه پس از چند دهه حاکمیت مطلق و مخرب در بازار املاک و مستغلات، فروکش کرده و در نتیجه بازار مسکن شاهد حضور بیشتر متقاضیان واقعی مسکن باشد.
ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری پربازده در بخش‌های مولد اقتصاد، در گرو انجام اصلاحات جدی در میدان اقتصاد و مقدم‌دانستن هدف رشد اقتصادی بر بسیاری هدف‌های دیگر است. برای یک نمونه از این تدابیر می‌توان به اصلاح و بازنگری در نقش مناطق آزاد کشور اشاره کرد و به این نکته اندیشید که چرا گردش مالی منطقه آزاد جبل‌علی در کشور امارات به تنهایی بیش از 20 درصد تولید ناخالص داخلی کشورمان است و وزن کل مناطق آزاد ما با وجود فرصت‌ها و موقعیت‌های ارزشمندتر، فقط کسر کوچکی از وزن این منطقه است؟
در حوزه دوم یعنی کاستن از جاذبه بازار مستغلات، می‌توان سیاست‌هایی از نوع اعمال محدودیت بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی، اعمال محدودیت بر درآمد اجاره واحدهای مسکونی و در‌نهایت اعمال محدودیت بر تملک واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها به‌صورت تعیین سقف حداکثر میزان تملک و... اشاره کرد. این تدابیر می‌توانند با کاهش درآمد ناشی از ملک‌داری و نیز افزایش ریسک این قبیل فعالیت‌ها، به‌‌تدریج جذابیت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن را کاهش بدهند.
اما نکته شایان‌تأمل این است که قدرت اثرگذاری برخی تدابیر بسیار اندک و جزئی بوده و نمی‌توان برای اصلاح امور به آنها و دستاورد اندک‌شان دل بست. برای نمونه، شناسایی واحدهای مسکونی خالی، ریسک سرمایه‌گذاری در مستغلات را افزایش داده و جذابیت آن را کم می‌کند اما این تأثیر مثبت چندان تعیین‌کننده نخواهد بود؛ ازاین‌رو دولتمردان باید با مطالعه‌ای کارشناسانه بهترین شیوه برای کاهش جذابیت این بازار را شناسایی کنند. به باور نگارنده، سیاست تعیین سقف مجاز تملک برای واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها بسیار تأثیرگذارتر است.
