۱۲ پیشنهاد برای بازار مسکن

شرق: 20 کارشناس مسکن در نامه‌ای خطاب به مسعود پزشکیان مشکلات بازار زمین و ساختمان کشور را آسیب‌شناسی کردند و در این زمینه ۱۲ توصیه راهبردی به دولت چهاردهم مطرح کرده‌اند.

20 کارشناس مسکن در نامه‌ای خطاب به رئیس‌جمهوری نوشته‌اند که «بخش مسکن کشور با سابقه هفت دهه برنامه‌ریزی، بخشی از کاستی‌های خود را مرتفع کرده است؛ با این حال، فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاست‌گذاری در بخش مسکن بوده و لزوم نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.

به نظر می‌رسد قسمت قابل توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی در نهادهای موجود است. بر اساس تجارب پیشین، حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرائی و مالی دولت، مصروف طرحی در بخش مسکن شده، به دلیل چشم‌پوشی از اصلاحات ساختاری و نهادی، مشکلات این بخش مرتفع نشده است». آنها در ادامه توضیح داده‌اند: «نیم‌نگاهی به وضعیت نامناسب شاخص‌های بخش مسکن طی سالیان اخیر (رشد قیمت و اجاره مسکن، طول دوره دسترسی مسکن، سهم مسکن در هزینه خانوار و...) ضرورت توجه خاص به این بخش را دوچندان می‌کند. بر این اساس اهم مسائل بخش مسکن که باید توسط دولت چهاردهم و با محوریت وزارت راه و شهرسازی، مورد توجه قرار گیرد به شرح ذیل قابل توصیه است:

1. تعهدات ایجادشده توسط دولت سیزدهم در حوزه مسکن به‌همراه آخرین وضعیت عملکرد واقعی آنها به دقت احصا و انتشار عمومی یابد.

2. برخی از قوانین حوزه مسکن (از جمله قوانین پیش‌فروش ساختمان، ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و جهش تولید مسکن) نیازمند اصلاحاتی است که می‌بایست وزارت راه و شهرسازی، ضمن اخذ دیدگاه صاحب‌نظران درون و برون دولتی و همچنین کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، اقدام مقتضی را با رعایت حقوق مالکیت شهروندان در دستور کار قرار دهد.

3. وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی‌نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. علی‌رغم بالابودن سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، اتخاذ سیاست عوام‌پسند واگذاری گسترده زمین به متقاضیان و افزایش بی‌ضابطه محدوده شهرها و روستاهای کشور، بدون توجه به پیش‌نیازهای مترتب بر آن می‌تواند علاوه بر هدررفت منابع، خسارات جبران‌ناپذیری بر ساختار مسکن و شهرسازی کشور وارد کند.

4. نظام تأمین مالی مسکن، از کارآمدی لازم برخوردار نیست. ایجاد صندوق ملی مسکن در سالیان اخیر نیز نتوانسته است گره‌ای از مشکلات این حوزه بگشاید. در چنین شرایطی، بازتعریف وظایف نهادهای موازی و عدم غفلت از نقش محوری بانک مسکن ضرورتی است که نیازمند توجه بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان برنامه و بودجه و وزارت امور اقتصادی و دارایی است.

5. بافت‌های فرسوده با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محله‎ای، ظرفیت انکارناپذیری در حوزه مسکن به شمار می‌رود. سیاست‌گذاری دولت در این بافت‌ها می‌بایست با رویکرد بازآفرینی این محلات صورت پذیرد. درخصوص سکونتگاه‌های غیررسمی نیز آنچه در پی دهه‌ها تجربه به دست آمده، این است که همگام با توسعه زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی، در بخش بزرگی از این مناطق می‌بایست در قالب یک طرح منسجم، سکونتگاه‌های غیررسمی واجد شرایط را به رسمیت شناخت.

6. طرح‌های حمایتی دولتی در بخش مسکن نتوانسته است نیاز به مسکن بخشی از خانوارهای تهیدست را پوشش دهد. بر این اساس، بازنگری در سیاست‌های پیشین و هدفمندکردن حمایت‌های دولت در بخش مسکن ضروری است.

7. هرچند دولت‌های نهم و دهم با طرح مسکن مهر، نقطه عطفی در گسترش مسکن شهرهای جدید ایجاد کرد اما با کم‌توجهی به برخی اصول شهرسازی، اجتماعی و اقتصادی، بار اصلی تکمیل مساکن و تأمین امکانات زیربنایی و روبنایی و به طور خلاصه، سکونت‌پذیر نمودن آنها در دولت‌های بعد صورت پذیرفت. بااین‌حال نباید از این مهم غفلت کرد که شهرهای جدید همچنان در تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی هستند و برنامه‌ریزی برای بهره‌مندی از ظرفیت این شهرها می‌بایست با واقعیت‌ها، محدودیت‌ها و مقدورات سنخیت داشته باشد.

8. براساس آخرین گزارش بانک مرکزی (سال 1400) زیربنای نیمی از واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در کشور، بیش از 150 متر مربع است و تنها زیربنای 11 درصد از واحدهای مسکونی، کمتر از 100 متر مربع است. به‌وضوح مشهود است که متناسب با کاهش بعد خانوار که طی چند دهه اخیر اتفاق افتاده، سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر، تطبیق دهد. ضروری است با بازنگری در برخی سیاست‌ها، از جمله ضوابط شهرسازی، عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا کاهش یابد.

9. با توجه به ساختار اقتصادی و اجتماعی کشور، سهم خانوارهای مستأجر از کل خانوارها طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده است. سیاست‌گذار می‌بایست این بینش را داشته باشد که مسکن اجاره‌ای مکمل مسکن مِلکی است و تأمین بخشی از مسکن در قالب اجاره یا اجاره به شرط تملیک و توسعه صنعت اجاره‌داری با کمک ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی اجتناب‌ناپذیر است.

10. اصلاحات ساختاری در وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های تابعه ضرورتی غیر قابل انکار است. ضمن اینکه ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری نیز تا حدودی، مزید بر مشکلات بوده است. به عنوان نمونه ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، ساختار بوروکراتیک کارآمدی برای نمایندگی برخی از وظایف، از جمله وظایف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری را ندارند. لزوم اصلاح ساختار درخصوص اکثر زیرمجموعه‌های حوزه مسکن و شهرسازی مشهود است.

11. بهبود ساختار تولید مسکن، مستلزم اقدامات گسترده‌‌ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود. ضمن اینکه بهره‌‌مندی از ظرفیت تشکل‌‌های حرفه‌‌ای مسکن با تأکید بر روش‌‌های انبوه‌‌سازی و صنعتی‌‌سازی می‌تواند بهره‌وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی، بهبود بخشد. علاوه بر این ضروری است تعدیل، تسریع و تسهیل در امور و هزینه‌های غیرساختمانی (صدور پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، صدور سند، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و...) صورت پذیرد.

12. برخوردهای دستوری، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصاد مسکن نیست. سیاست‌گذار بخش مسکن می‌بایست رویکرد دستوری را مانند سوزنی بداند که به‌ندرت بر جان خود فرومی‌کند. تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص‌شدن تبعات سیاست‌هایی همچون قیمت‌گذاری و نرخ‌گذاری در بازار مسکن، کارآمدی چنین سیاست‌هایی در بلندمدت، زیر سؤال رفته است. در کشور خودمان نیز تجارب نرخ‌گذاری در بازار اجاره طی چند سال اخیر، مؤید این موضوع بوده است».

اسامی کارشناسانی که این نامه را امضا کرده‌اند به این شرح است:

سعید اسلامی‌بیدگلی، سعید ایزدی، علی‌اصغر بدری، حسین ایمانی‌جاجرمی، محمود اولاد، فرشید پورحاجت، پیروز حناچی، محمدعلی دهقان‌دهنوی، غلامرضا سلامی، سید مسلم سیدالحسینی، محمد شکرچی‌زاده، فرزانه صادق مالواجرد، حبیب‌اله طاهرخانی، امیر فرجامی، فرید قدیری، حامد مظاهریان، بهروز ملکی، حجت‌الله میرزایی، محمود میریان، فردین یزدانی.