حق مسکن در زندگی دیگران

 الهه پوینده

حق مسکن به صورت مستقیم و غیرمستقیم در اسناد گوناگون بین‌المللی مورد توجه قرار گرفته است. از جمله، بند 1 ماده 25 اعلامیه جهانی حقوق بشر بیان می‌کند همه افراد حق دارند از سطح معیشت کافی برای سلامتی و رفاه خود از قبیل مسکن بهره‌مند شوند. به این حق در اسناد داخلی نیز توجه شده است؛ از جمله مواد 73 و 74 منشور حقوق شهروندی بیان می‌کنند که برخورداری از مسکن ایمن و متناسب با نیاز، حق شهروندان است و دولت موظف است با اتخاذ تدابیر لازم این زمینه را فراهم کند. با این حال، تأمین مسکن مناسب در شرایط امروز کشورمان ایران تبدیل به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهایی شده است که مالک مسکن نیستند. در این یادداشت به‌طور مختصر به تجربه دو کشور با دو سیستم اقتصادی متفاوت در حوزه کنترل اجاره‌بها خواهیم پرداخت.

سوئد

سوئد از کشورهایی است که به دولت رفاه شناخته می‌شود. تا پیش از جنگ جهانی دوم بازار مسکن در سوئد مشمول مقررات بازار آزاد بود، اما قانون کنترل اجاره سال 1942 همه چیز را تغییر داد. بین سال‌های 1991 تا 1994 نیز یارانه ساخت مسکن کم‌کم کاهش یافت و با ادامه این کاهش، میزان ساخت‌وساز نیز کم شد. بنا بر این مقررات، میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی باید پایین نگه داشته شود و بر مبنای نوعی چانه‌زنی جمعی بین گروه‌های مستأجران و مالکان زیر نظر دولت تعیین می‌شود. بدین‌ترتیب اجاره‌ها در سوئد بسیار پایین‌تر از نرخ بازگشت سرمایه هستند. اجاره‌های آپارتمان‌ها بر مبنای واحدهای مشابهی که عموما در مناطق با اجاره پایین قرار دارند تعیین می‌شود. «دادگاه‌های اجاره» نیز ضامن اجرای مقررات کشور در این موضوع هستند. این مقررات لازم‌الاجرا هستند و حتی در صورتی که یک مستأجر از حقوق خود صرف‌نظر کند، این صرف‌نظر باید به تأیید این دادگاه‌ها یا انجمن‌های مستأجران برسد. در تئوری هر کسی می‌تواند از دولت درخواست «اجاره دست اول» کند و بعد از دستیابی به این قرارداد بسیار مناسب، این قرارداد برای مستأجران تا پایان عمر ادامه می‌یابد. اما با توجه به کمبود مسکن، صف چندساله‌ای برای این املاک با اجاره کنترل‌شده وجود دارد. بدین ترتیب بازار «اجاره دست‌دوم» یعنی اجاره ملک از مستأجران یا دیگر مالکان داغ است. مقرراتی که برای کنترل میزان سود مالکان وضع شده‌اند، این مشکل را تشدید می‌کند. بدین ترتیب قراردادهای اجاره کوتاه‌مدتند و تعداد افراد ساکن در یک خانه (اشتراکی) رو به افزایش است. میزان اجاره‌بها در سوئد شامل دو بخش است: هزینه‌های عملیاتی (مانند خدمات رفاهی و استهلاک) و هزینه سرمایه‌ای (که اگرچه میزان دقیق آن در قانون مشخص نشده، اما عموما حدود چهار درصد قیمت محل مورد اجاره است). به این اجاره‌بها، مالیات تعلق می‌گیرد. در صورتی که مستأجر منزل را دوباره اجاره دهد، می‌تواند اجاره‌بهای پرداختی خود را به همراه 10 تا 15 درصد اضافه (در صورتی که محل اجاره مبله باشد) دریافت کند. دریافت بیش از این مبلغ جرم خواهد بود. همچنین دریافت ودیعه (رهن) از سوی مالکان نیز غیرقانونی‌ است. از آنجایی که پرداخت هزینه‌های نگهداری و مالیات‌ها بر عهده مالک است، مالکان باید در یافتن مستأجر قابل اطمینان تلاش کنند. مالک باید خانه را تمیز و در شرایط قابل سکونت به مستأجر تحویل دهد. مستأجر هم موظف است به نحو مناسب از خانه استفاده کند، در غیر این صورت مالک می‌تواند مستأجر را از محل اجاره تخلیه کند. مستأجر برای اجاره‌دادن آپارتمان خود به دیگری نیاز به اجازه مالک اصلی یا هیئت‌مدیره ساختمان دارد، اما اگر این درخواست رد شود او همچنان می‌تواند به دادگاه مخصوص اجاره مراجعه کند. اگر دلیل مستأجر برای اجاره‌دادن آپارتمانی که اجاره کرده است موجه و دلیل مالک برای رد درخواست غیرموجه باشد، دادگاه به نفع مستأجر حکم خواهد داد. دلایلی چون تحصیل یا کار در محل دیگر یا اقامت طولانی در بیمارستان می‌توانند دلایل موجه تلقی شوند. البته بسیاری از قراردادهای اجاره، اجاره دوباره را تنها به افراد حقیقی مجاز می‌دانند. در صورتی که مستأجر، آپارتمان را بدون اجازه مالک یا هیئت‌مدیره دوباره اجاره دهد، ممکن است قرارداد اجاره اولیه باطل شود. بعضی معتقدند مقررات حوزه اجاره مسکن با توجه به کمبود خانه و آپارتمان به‌ویژه در شهرهای بزرگ سوئد کارایی‌شان را از دست داده‌اند. برای حل این مشکل تلاش شده تا میزان ساخت‌وساز افزایش یابد. اما دیگر راه‌حل‌ها (مانند تلاش برای ارائه وام کم‌بهره برای کمک به خرید و آزادسازی قیمت‌های اجاره برای افزایش انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز) مورد توافق گروه‌های حاکم قرار نگرفته است تا حدی که دولت به‌تازگی مجبور به بازپس‌گیری طرح خود به منظور آزادسازی قیمت اجاره برای واحدهای نوساز شد. با این وصف باید دید استکهلم، پایتخت سوئد به عنوان یکی از شهرهای در حال افزایش جمعیت سریع، چگونه با این معضل روبه‌رو خواهد شد. با وجود این مشکلات، سوئدی‌ها همچنان به نسبت دیگر کشورهای اروپایی وضعیت بهتری دارند. تنها حدود هشت درصد سوئدی‌ها بیش از 40 درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند درحالی‌که در دیگر کشورها این عدد بسیار بالاتر است و مثلا در انگلیس به 15 درصد مردم و در یونان به 40 درصد مردم می‌رسد.

آمریکا

آمریکا از کشورهای دارای اقتصاد آزاد است و یافتن مسکن مناسب به‌ویژه در سالیان اخیر و دوره پاندمی برای برخی از آمریکایی‌ها به چالش تبدیل شده است. با این حال در این کشور هم مقرراتی برای کمک به برخی مستأجران وجود دارد. در این کشور، دو دسته مقررات برای تنظیم بازار اجاره وجود دارد: مقررات کنترل اجاره‌بها و مقررات پایدارسازی اجاره‌بها. ایده پشت هر دو مفهوم، محافظت از مستأجران فعلی در برابر افزایش بیش از حد اجاره‌بها و تأمین مسکن مناسب، در عین افزایش نسبی اجاره‌بها برای مالکان است. در مقررات پایدارسازی اجاره‌بها که در آمریکا رایج‌تر است، مالکان در هر سال فقط می‌توانند درصد مشخصی را که ایالت تعیین می‌کند بر اجاره‌بهای دریافتی اضافه کنند. به عنوان مثال نیمی از واحدهای استیجاری شهر نیویورک، مشمول مقررات پایدارسازی اجاره هستند. اما در کنترل اجاره‌بها حداکثر پایه اجاره‌بهای دریافتی تعیین می‌شود و موجر نمی‌تواند اجاره را افزایش داده یا مستأجر را مجبور به تخلیه کند. واحدهای مشمول این مقرره بسیار کم هستند و در مواردی مستأجران باید واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند ساکن این واحدها شوند. میزان حداکثر اجاره‌بها در واحدهای دارای اجاره کنترل‌شده براساس ویژگی‌هایی چون تعداد اتاق‌ها تعیین می‌شود. مستأجران باید به مقررات سکونت در این ساختمان‌ها تن دهند؛ مثلا بسیاری از مستأجران نمی‌توانند واحد خود را دوباره اجاره دهند. مقررات این حوزه را هیئت اجاره‌بها که زیر نظر شهرداری فعالیت دارد تنظیم می‌کند. این هیئت حداکثر اجاره‌بها، میزان افزایش و دیگر مقررات را تعیین می‌کند و مرجع حل اختلاف مستأجر و موجر است. مقررات کنترل اجاره‌بها در پنج ایالت وجود دارد: کالیفرنیا، مریلند، نیوجرسی، نیویورک و اورگان. اما تعداد واحدهای مشمول این مقررات بسیار کم است و به محض تخلیه یک واحد از سوی مستأجر، قیمت پایه اجاره واحد به قیمت سطح بازار باز می‌گردد. مستأجر جدید اولین سال اجاره‌بها را به اندازه ارزش واقعی واحد یا کمی بیشتر می‌پردازد و بنابراین ممکن است به نظرش چندان ارزان نیاید. اما ارزش واقعی آن در طی زمان طولانی مشخص می‌شود؛ وقتی که میزان اجاره‌بها در شهر به صورت کلی افزایش یافته ولی برای این واحد ثابت مانده است. تعیین مزایا و معایب کنترل اجاره‌بها در آمریکا بستگی به زاویه دید افراد دارد و مستأجران و موجران ممکن است نظرات متفاوتی داشته باشند. برخی از مزایا و معایب کنترل اجاره‌بها عبارتند از:

مزایا

- اجاره‌بهای قابل پیش‌بینی: ساکنان لازم نیست نگران افزایش ناگهانی اجاره در آینده باشند.

- محله امن: کنترل اجاره‌بها در درازمدت توانمندی مالی مستأجران را در پی دارد و ساکنان می‌دانند که می‌توانند طولانی‌مدت در این واحدها اقامت کنند. بنابراین با همسایگان خود روابط بهتری می‌سازند، واحدهای خالی کمتری وجود خواهد داشت و محله در طولانی‌مدت امن‌تر خواهد بود.

- تمدید خودکار: در این واحدها، قرارداد مستأجر فعلی به صورت خودکار تمدید می‌شود. به این ترتیب مالکان واحدهای خالی کمتری هم خواهند داشت.

معایب

- کیفیت واحدها: با توجه به پایین‌بودن نرخ اجاره، موجران هزینه‌های نگهداری واحد را در حالت حداقلی نگه می‌دارند و بنابراین این واحدها ممکن است دارای کیفیت بالایی نباشند.

- سودده نبودن: این واحدها برای مالکان نفع اقتصادی بالایی ندارند.

- کاهش ساخت‌وساز: با کاهش سوددهی، انگیزه سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز کاهش یافته و به مناطقی با مقررات متفاوت منتقل می‌شود.

در مجموع به نظر می‌رسد مشکلات دسترسی به مسکن مناسب در تمامی کشورها وجود دارد و در حال حاضر حذف‌شدنی نیست، اما تجربیات کشورهای دیگر در حوزه خرید یا اجاره مسکن ثابت می‌کند نظارت و کنترل دولتی با توجه به شرایط هر کشور می‌تواند تا حد زیادی بر کاهش مشکلات شهروندان آن کشور مؤثر باشد.