شهر ارواح‌

مهسا مژدهی: با شروع سال 2000، چینی‌ها مهاجرتی گسترده را از روستاها به سمت شهرهای بزرگ آغاز کردند. مناطق روستایی درگیر مشکلات فقر و نبود زیرساخت و کمبود فرصت بودند و شهرها امکانات آموزش و درمان بیشتری داشتند و زندگی در آنجا آسان‌تر بود. چین طی دو دهه گذشته تلاش‌های گسترده‌ای برای مقابله با بحران مسکن انجام داده است. این کشور، به عنوان دومین اقتصاد بزرگ جهان، با افزایش شدید قیمت مسکن و کمبود واحدهای مسکونی مواجه بود و تلاش کرد این مشکل را حل کند. برای حل این مشکل، سیاست ساخت مسکن ارزان‌قیمت در دستور کار قرار گرفت، اما این سیاست به جای حل مشکلات، خود به منبع چالش‌های جدیدی تبدیل شد. طبق آمار موجود، در چین ۹۰۰ میلیون نفر شهرنشین وجود دارد. جمعیتی که برای دولت شی بحران‌آفرین شده است.

‌پیشینه تاریخی بحران مسکن

در دوران حکومت مائو تسه‌تونگ و نظام کمونیستی چین، مالکیت خصوصی بر املاک ممنوع بود و تمامی خانه‌ها تحت مالکیت دولت قرار داشتند. بنابراین مسئله مسکن، مانند شوروی با وجود داشتن پیچیدگی اما دغدغه مردم نبود. مردم به عنوان اجاره‌نشین دولت، اجاره‌بهایی بسیار پایین پرداخت می‌کردند که حتی کفاف بازسازی خانه‌های قدیمی را نمی‌داد. این وضعیت منجر به فرسودگی شدید واحدهای مسکونی و کمبود جدی خانه شد. طوری که افراد گاهی مجبور بودند با چند خانواده در یک خانه زندگی کنند و اگر کسی می‌خواست خانه‌ای برای اجاره پیدا کند، باید ماه‌ها صبوری به ‌خرج می‌داد.

با اصلاحات اقتصادی دهه ۱۹۸۰ که پس از مرگ مائو صورت گرفت، دولت چین پروژه‌های گسترده‌ای برای ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت آغاز کرد. هدف از این پروژه‌ها تأمین نیازهای مسکونی جمعیت روبه‌رشد و کاهش فشار بر بازار املاک بود اما این سیاست‌ها مشکلات جدیدی ایجاد کردند که تا امروز ادامه دارند.

چالش‌های ساخت مسکن ارزان در چین

تولید انبوه و با تیراژ بالای مسکن سبب شد خانه‌های بدون متقاضی ایجاد شود. یکی از بزرگ‌ترین مشکلات ناشی از این سیاست‌ها، خالی‌ماندن بیش از ۶۵ میلیون واحد مسکونی است. این تعداد معادل ۱۱ درصد کل خانه‌های چین است. بسیاری از این خانه‌ها به دلیل کیفیت پایین ساخت یا نبود امکانات زندگی خریدار ندارند. چینی‌ها در سال‌های اخیر با بالارفتن دستمزدهایشان مایل‌اند با امکانات بهتری زندگی کنند.

کیفیت پایین ساخت موضوع بعدی است. خانه‌هایی که در قالب پروژه‌های ارزان‌قیمت ساخته شدند، اغلب از مواد اولیه بی‌کیفیت و طراحی ضعیف ایجاد شده بودند. این امر باعث شد تا بسیاری از خریداران بالقوه تمایلی به خرید یا سکونت در این خانه‌ها نداشته باشند. شهرهای بدون زیرساخت که در دهه ۸۰ میلادی توسعه پیدا کردند، هرگز تبدیل به محیطی مناسب برای زندگی نشدند. دولت چین برای کاهش فشار بر کلان‌شهرها، شهرهای جدیدی در اطراف مراکز صنعتی ایجاد کرد، اما نبود زیرساخت‌های لازم مانند حمل‌ونقل عمومی، خدمات درمانی و آموزشی باعث شد تا این شهرها خالی از سکنه بمانند و به «شهر ارواح» تبدیل شوند.

طی دهه‌های اخیر دست‌اندرکاران محلی برای تأمین بودجه‌های خود، زمین‌هایی را با قیمت پایین به سازندگان واگذار کرده‌ و تبلیغات گسترده برای فروش ملک انجام داده‌اند. با این حال چنین خانه‌هایی نتوانستند از بار مشکلات مرتبط با مسکن برای چینی‌ها کم کنند.

تأثیرات اقتصادی بحران

بخش مسکن حدود ۲۵ درصد اقتصاد چین را تشکیل می‌دهد. کل بدهی بخش املاک و مستغلات چین به رقم خیره‌کننده پنج تریلیون دلار رسیده است. بنابراین خالی‌ماندن خانه‌ها، قیمت بالای مسکن و بی‌میلی خریداران خانه برای رجوع به واحدهایی که دولت ساخته، اوضاع را برای دولت چین مشکل کرده است. بحران موجود در این بخش نه‌تنها رشد اقتصادی را کند کرده بلکه خطر رکود اقتصادی را هم افزایش داده است. بسیاری از شرکت‌های ساختمانی بدهی‌های بسیار سنگین و کمرشکنی دارند و پروژه‌های ناتمام زیادی وجود دارد که منابع مالی کافی برای تکمیل آنها در دسترس نیست.

مردم قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند

بازار مسکن در سال‌های پس از مرگ مائو، تبدیل به بازاری سودآور برای سودجویان شد. هرچند ظاهرا این دولت بود که دست به ساخت واحدهای ارزان‌قیمت می‌زد، اما پیمانکاران و دست‌اندرکاران سود فراوانی از این بحران می‌بردند. سرمایه‌گذارانی که دوران مائو را به یاد داشتند، ناگهان بازار مسکن را جذاب دیده و به سمتش شتافتند و همین اقبال باعث شد تا قیمت مسکن در چین همواره بالا باقی بماند. از سوی دیگر دولت برای حل بحران، ناچار بوده تسهیلات فراوان بانکی به مردم اعطا کند و این مسئله باعث شده جمعیت بزرگی از چینی‌ها به بانک‌ها بدهی فراوانی داشته باشند.

درس‌هایی برای سایر کشورها

تجربه چین نشان می‌دهد که سیاست ساخت مسکن ارزان بدون توجه به تقاضای واقعی بازار و کیفیت ساخت می‌تواند منجر به مشکلات جدی شود. برخی از درس‌هایی که می‌توان از این تجربه گرفت این است که ساخت خانه‌هایی با استانداردهای پایین نه تنها مشکل کمبود مسکن را حل نمی‌کند بلکه هزینه‌های بیشتری را در آینده به دولت و شهروندان تحمیل خواهد کرد.

‌نکته دیگری که در چین به آن بی‌اعتنایی شد و بعدها مانند پاشنه آشیل طرح ساخت مسکن عمل کرد، این بود که شهرهای جدید باید همراه با توسعه زیرساخت‌ها و خدمات عمومی باشند. اگر چنین خدماتی در یک شهر وجود نداشته باشد، حتی قیمت‌های بسیار ارزان مسکن هم نمی‌تواند افراد را وادار کند تا شهرهای بزرگ‌تر را با امکانات بهتر به امید پرداخت پول کمتر ترک کرده و شهرهای اطراف بروند که هیچ‌گونه امکانات خاصی ندارند.

از طرف دیگر چینی‌ها به‌دلیل اینکه قیمت ملک در این کشور در یک دهه اخیر کاهشی بوده است، به خرید ملک به‌عنوان کالای سرمایه‌ای هم نگاه نمی‌کنند. بحران مسکن ارزان در چین نمونه‌ای از چالش‌هایی است که می‌تواند در نتیجه سیاست‌گذاری نادرست ایجاد شود.

اگرچه هدف اولیه دولت چین، ظاهرا خیر بوده و این کشور در دهه ۸۰ چاره‌ای جز یک طرح فوری برای عبور از وضعیت دشوار دهه‌های قبل نداشته است، اما اجرای ناقص این سیاست‌ها منجر به بروز مشکلات گسترده‌ای شد که همچنان ادامه دارند. سایر کشورها باید با دقت بیشتری به تجربه چین نگاه کرده و برنامه‌های خود را بر اساس نیازهای واقعی بازار طراحی کنند تا از بروز چنین بحران‌هایی جلوگیری شود.

برنامه چین برای حل بحران چیست؟

از سال ۲۰۱۶؛ بحران خانه‌های خالی در چین شروع شد و این کشور با مشکلی به نام شهر ارواح مواجه شد.

دولت چین می‌گوید یک برنامه‌ریزی دارد تا بتواند بحران مسکن مازاد را در این کشور کنترل کند. یکی از این اقدامات خرید مسکن مازاد به دست دولت است. برای یک دولت با ریشه‌های کمونیستی، راه‌حل چنین مشکلاتی تنها در دست دولت خلاصه می‌شود. کارگزاران محلی با دریافت وام‌های دولتی تشویق شده‌اند تا خانه‌های به‌فروش‌نرفته را با قیمت قابل‌قبول خریده و آنها را تبدیل به خانه‌هایی با امکانات قابل‌قبول و قیمت مناسب کنند تا برای قشر ضعیف قابل خریداری باشند.

‌دولت چین همچنین بسته‌های حمایتی گسترده‌ای را ترتیب داده و نقدینگی فراوانی را راهی بازار مسکن کرده است. از ابتدای سال ۲۰۲۴ حداقل پرداختی از سوی دولت برای خرید خانه را از ۲۰ درصد به ۱۵ درصد و از ۳۰ درصد به ۲۰ درصد کاهش داد. دولت چین یک فرصت پنج‌ساله را در نظر گرفته است تا در این مدت بتواند رکود مسکن را کنترل کرده و از حجم بالای خانه‌های خالی کم کند.  در‌حال حاضر تعداد خانه‌های خالی در چین به‌اندازه وسعت یک کشور پرجمعیت اروپایی مانند فرانسه است. در چنین شرایطی در سال‌های پس از کرونا برخی از شرکت‌های ساختمانی بزرگ این کشور ورشکستگی خود را اعلام کرده‌اند.