مروری بر قوانین ساخت‌وساز در کشور زلزله‌خیز ژاپن
برندگان بلایا
ویدئوهای کوتاه از مقاومت خیره‌کننده آسمان‌خراش‌های ژاپنی مقابل زلزلههای ویرانگر، سال‌ها در ایران پربیننده و حیرت‌انگیز بوده است. در خاطره جمعی ایرانیان خاطرات تلخی از زلزله وجود دارد؛ از زلزله سرپل‌ذهاب کرمانشاه تا زلزله بم و رودبار و منجیل.
هلیا عظیمی: ویدئوهای کوتاه از مقاومت خیره‌کننده آسمان‌خراش‌های ژاپنی مقابل زلزلههای ویرانگر، سال‌ها در ایران پربیننده و حیرت‌انگیز بوده است. در خاطره جمعی ایرانیان خاطرات تلخی از زلزله وجود دارد؛ از زلزله سرپل‌ذهاب کرمانشاه تا زلزله بم و رودبار و منجیل. همین است که تاب‌آوری برج‌های بلند ژاپنی مقابل زلزلههای سهمگین، تحسین آنها را بارها برانگیخته است. مروری بر قوانین ساخت‌وساز در ژاپن، گویای آن است که این صنعت کاملا خصوصی ژاپن، زیر ذره‌بین موشکافانه و دقیق ناظران دولتی است.
چالش‌ها و پاسخ‌های صنعت ساختمان در ژاپن
در ژاپن بازار ساخت برج‌های لوکس، مراکز تجاری بزرگ، شهرک‌های فناوری و دوستدار محیط زیست داغ است، اما با سالمندی جمعیت، شمار کارگران ساختمانی هر سال کم و کمتر می‌شوند و همین مسئله شرکت‌های ساخت‌وساز در ژاپن را با عارضه جدی مواجه کرده است.
از یک طرف دیگر قوانین مهاجرتی و جذب کارگران خارجی در ژاپن بسیار سختگیرانه است و استفاده از کارگر خارجی در این کشور ساده نیست. با این حال ژاپنی‌ها به دنبال گسترش استفاده از رُبات در صنعت ساخت‌وساز هستند؛ غلتک ارتعاشی و جرثقیل خودران، پهپادهای ناظر یا کنترل خودکار ساخت‌وساز با تکنیک‌های ICT و AL از جمله اقدامات ژاپنی‌ها برای جبران کمبود نیروی کار در صنعت ساختمان بوده است. آنها معتقدند فناوری دقت و سرعت کار را بالا می‌برد.
از طرف دیگر در ژاپن قوانین سختگیرانه‌ای بر ساخت‌وساز حاکم است. پروژه‌های ساخت‌وساز در ژاپن بر مبنای سه دسته از قوانین ایجاد می‌شوند؛ قوانین مدنی، تجارت و قوانین صنفی معماران و مهندسان ساختمان.
فعالان صنعت ساختمان نمی‌توانند از هیچ یک از این قوانین شانه خالی کنند و اگر موارد استثنا پیش آید و الزامات خاصی بطلبد، سازنده ناچار است تأییدیه و امضای یک ناظر دولتی را به عنوان پاسخ‌گوی مشکلات احتمالی، به دست آورد و در قبال آن تعهدات سفت و سختی بدهد.
پروژه‌های ساخت‌وساز در ژاپن نباید ناقض بهداشت و ایمنی، مقررات محیط زیستی، برنامه‌ریزی‌های کلان، قوانین بازار کار و قوانین مبارزه با فساد و رشوه باشند. این موضوع درباره همه صنایع و از جمله صنعت ساختمان صدق می‌کند و دولت بر رعایت آن نظارت دارد.
در مواردی ممکن است الزامات منطقه‌ای با الزامات ملی متفاوت باشد و گاهی الزامات منطقه‌ای از سطح حساسیت بالاتری برخوردار است. بنابراین صاحبان صنایع ملزم به اجرای سختگیرانه این الزامات هستند.
نکته جالب اینکه ژاپنی‌ها قوانین سختگیرانه‌ای درباره ارتباط مالی صاحبان مشاغل با سیاستمداران دارند و نه‌تنها پرداخت رشوه به مأموران دولتی مجازات بدون اغماض دارد که هیچ‌یک از فعالان اقتصادی حق کمک مالی یا حمایت مادی از احزاب سیاسی را ندارند و قانونی با عنوان قانون کنترل وجوه سیاسی شرکت‌ها نظارت دقیقی به این موضوع دارد.
مروری بر مجوزهای ساخت‌وساز در ژاپن
پیمانکاران ساختمان در ژاپن یک مجوز کلی و در واقع پروانه کسب‌وکار ساختمان دارند که این پروانه را بر اساس قانون COUNTRY COMPARATIVE GUIDES 2024 ساختمان دریافت کرده‌اند و معماران، صاحب پروانه معماری هستند و این پروانه را بر اساس قانون معماران و مهندسان ساختمان دریافت می‌کنند.
در ژاپن فقط متخصصان این صنعت حق فعالیت در ساخت‌وساز را دارند و اگر کسی بدون این مجوزها به کارهای ساختمانی یا معماری مشغول شود، مشمول مجازات کیفری است.
به جز مجوزهای گفته‌شده برای پیمانکاران و معماران، برای شروع هر پروژه ساخت‌وساز نیاز به مجوزهای جداگانه است. قبل از شروع ساخت، نقشه پروژه باید مورد تأیید دولت و مقامات محلی باشد. همچنین مالک یا پیمانکار یا معمار درخواست پروانه ساخت بدهند. مالک هم باید اخطاریه شروع کار ساختمانی را به فرمانداری منطقه تسلیم کند. در حین کار، پروژه از نظر انطباق با استانداردهای ساخت‌وساز بررسی می‌شود و با تأیید سازمان‌های بازرسی، گواهی بازرسی موقت صادر می‌شود که در واقع اجازه اتمام پروژه را صادر می‌کند.
در زمان تکمیل پروژه هم بازرسی نهایی مورد نیاز است و مالک باید ظرف چهار روز پس از اتمام کار برای بازرسی ساختمان اقدام کند. در صورت قبولی ساختمان در این مرحله از بازرسی، گواهی پایان کار صادر می‌شود.
در ژاپن معمولا شرکت‌های ساختمانی مجموع چند شرکت با وظایف مختلف هستند؛ شرکت‌های سرمایه‌گذاری و تأمین مالی، شرکت‌های مجری و شرکت‌های طراح و معمار.
مالکان معمولا با یکی از این شرکت‌ها قرارداد می‌بندند و برای هر بخش قرارداد جداگانه نمی‌بندند. در پروژه‌های بزرگ ساختمانی، مناقصه برگزار می‌شود و برندگان اجرای پروژه را برعهده می‌گیرند. در واقع مدل واگذاری این پروژه‌ها کاملا رقابتی و بر مبنای سازوکار بازار است.
فرم قراردادهای ساختمانی در ژاپن
ژاپن انواع مختلفی از قراردادها را دارد که توسط انجمن‌های تخصصی تهیه شده و به طور گسترده به عنوان الگو استفاده می‌شود. برای پروژه‌های ساختمانی عمومی، اغلب از فرم استاندارد قرارداد تهیه و منتشرشده توسط شورای مرکزی تجارت ساختمان، استفاده می‌شود.
در مورد پروژه‌های ساختمانی خصوصی، فرم استاندارد قرارداد تهیه و منتشرشده توسط انجمن‌های خصوصی معماران و پیمانکاران (minkan (nanakai) rengou kyoutei kouji ukeoi keiyaku yakkan iinnkai) (فرم استاندارد قرارداد ساخت‌وساز خصوصی) استفاده می‌شود.
برای کارهای طراحی و خدمات نظارتی بر ساخت‌وساز، یک توافق‌نامه وجود دارد که توسط انجمن‌های خصوصی معماران (shikai rengou kyoutei kenchikusekkei kanritou gyoumu itaku keiyaku yakkan chousa kenkyuukai) تهیه شده است. علاوه بر این، قراردادهای طراحی و ساخت توسط فدراسیون پیمانکاران ساختمانی ژاپن (nihon kensetsugyou rengoukai) و نمونه قراردادهای ساخت کارخانه داخلی که توسط انجمن پیشرفت مهندسی ژاپن (enjiniaringu kyoukai) منتشر شده، وجود دارد.
وضعیت مالکیت و تأمین مالی ساخت‌وساز در ژاپن
بازار ساخت‌وساز در ژاپن یک بازار کاملا خصوصی است و دولت دخالتی در آن ندارد. وظیفه دولت فقط نظارت بر اجرای قوانین است. در عین حال دولت امکان واسطه‌گری و دلالی در پروژه‌های ساخت‌وساز را محدود کرده و شرکت‌های پیمانکار فقط می‌توانند برخی امور جزئی را از طریق قرارداد به دیگران بسپارند. در واقع پیمانکار مجاز نیست کارهای ساختمانی خود را به طور کامل به شخص یا نهاد دیگری واگذار کند، مگر اینکه از برخی کارهای ساختمانی معاف شده باشد و رضایت کتبی مالک را کسب کند.
شیوه تأمین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در ژاپن مدل‌های متفاوتی دارد. بیشتر این پروژه‌ها از طریق منابع مالی بخش خصوصی اجرا می‌شوند و ساخت‌وساز توسط بانک‌های تجاری و تخصصی هم رایج است و منابع مالی از طریق فروش اوراق قرضه تأمین می‌شود. البته ساخت‌وساز توسط بانک‌های تخصصی فقط منحصر به ساختمان‌های عمومی و دولتی است. در بازار ساختمان ژاپن، املاک مجزا از زمین آن شناخته می‌شوند و مالکیت ساختمان‌های در حال ساخت معمولا تا زمان پرداخت کامل قیمت قرارداد توسط مالک یا خریدار به پیمانکار واگذار می‌شود. همچنین اگر خریدار برای پیمانکار پیش‌پرداخت واریز کند، پیمانکار باید تضامینی برای پایبندی به قرارداد بدهد. قراردادهای ساخت‌وساز و مهندسی هم معمولا حاوی بندهای خسارات تأخیر هستند. تعهدات قراردادهای ساخت‌وساز در ژاپن با توافق طرفین می‌تواند محدود یا کلا فسخ شوند.
دعاوی حقوقی صنعت ساختمان در ژاپن
دادخواهی در دادگاه رایج‌ترین روشی است که در ژاپن برای حل‌وفصل اختلافات ساختمانی و مهندسی مورد استفاده قرار می‌گیرد. اگرچه دادگاه خاصی برای اختلافات ساختمانی و مهندسی وجود ندارد، اما دادگاه‌های منطقه‌ای در توکیو و اوزاکا بخش ویژه‌ای برای اختلافات ساختمانی دارند.
قبل از اقدام در دادگاه، گاهی اوقات طرفین از کمیسیون حل اختلاف (ADR) استفاده می‌کنند. کمیسیون اختلافات ساختمانی یک نهاد واسطه است که بر اساس قانون تجارت ساختمانی تأسیس شده است.
برای پروژه‌های بین‌المللی، داوری تحت قوانین انجمن داوری تجاری ژاپن (JCAA)، مرکز داوری بین‌المللی سنگاپور (SIAC) یا اتاق بازرگانی بین‌المللی (ICC) به عنوان داور استفاده می‌شود. مجازات تخلفات ساخت‌وساز از تخریب بنا تا جریمه نقدی و حبس را در بر می‌گیرد.
