مسکن ملی از دیدگاه کارشناس و سیاست‌مدار
وزیر جوان انقلابی در زمان اخذ رأی اعتماد و در پاسخ به سؤال نمایندگان مبنی بر برنامه ساخت چهار میلیون مسکن، پاسخ داده‌اند که این کار به منابعی به اندازه دو برابر بودجه نیاز دارد.
وزیر جوان انقلابی در زمان اخذ رأی اعتماد و در پاسخ به سؤال نمایندگان مبنی بر برنامه ساخت چهار میلیون مسکن، پاسخ داده‌اند که این کار به منابعی به اندازه دو برابر بودجه نیاز دارد. با این جمله، به نوعی بر امکان‌ناپذیری ساخت یک میلیون مسکن در سال و چهار میلیون مسکن در چهار سال اذعان کرده‌اند. گروهی از کارشناسان و متخصصان از این موضوع به بازگشت به عقلانیت یاد کرده و نشان از درایت سیاست‌گذار تعبیر کرده‌اند؛ اما آنچه کارشناسان اقتصاد شهری و مسکن درباره ضرورت و چند‌و‌چون ساخت یک میلیون مسکن می‌گویند، با آنچه سیاست‌گذاران فهمیده و گفته‌اند، تفاوتی از زمین تا آسمان دارد. در تحلیل آنان، اگر به هر طریقی، منابع ساخت مسکن تأمین شود، ساخت یک میلیون واحد آغاز می‌شود؛ اما در تحلیل کارشناسان، اصلا موضوع اصلی تأمین بودجه آن هم از نوع دولتی نیست!
تا قبل از مسکن مهر، مگر کسی مسکن نمی‌ساخت؟ مگر برای ساخت صدها هزار مسکن در سال، در دهه 70 و دهه 80، بودجه صرف می‌شد؟ کشور در دوره‌هایی تجربه ساخت 500 هزار واحد مسکونی در سال را داشته است. اگر ساخت یک میلیون واحد مسکونی، نصف بودجه کشور را نیاز داشته باشد (چهار میلیون واحد مسکونی، دو برابر بودجه کل کشور منابع نیاز دارد!)، در‌این‌صورت، 500 هزار واحد هم 25 درصد بودجه را نیاز خواهد داشت! با توجه به اینکه کمتر از 20 درصد بودجه، عمرانی است که در عمل با تخصیص پایین به 10 درصد هم نمی‌رسد، همین 25 درصد هم بسیار بالاست و قاعدتا نباید امکان ساخت وجود می‌داشت! اما با کمترین دخالت دولت این حجم ساخته می‌شد. حتی در دوره هشت‌ساله احمدی‌نژاد هم، که بیش از پنج میلیون واحد مسکونی ساخته شد، تنها اندکی بیش از یک میلیون واحد آن مسکن مهر بود (کل مسکن مهر 2.2 میلیون واحد بود که بخش زیادی از آن در دوره روحانی ساخته شد. ضمن اینکه نزدیک به نصف مسکن مهر هم، خودمالکی و ساخت از طرف مالکان بود)؛ اما چطور این میزان ساخت‌وساز، با کمترین منابع دولتی ساخته می‌شد؟ پاسخ این است که تأمین مالی سرمایه‌گذاری از طرف بخش خصوصی در فضایی که رشد اقتصادی و چشم‌انداز مثبت برای تداوم آن وجود داشت و ریسک سرمایه‌گذاری بسیار پایین بود، چنین امکانی را فراهم می‌کرد. حتی در دوره احمدی‌نژاد، با وجود شروع تحریم‌ها، به دلیل قیمت بالای انرژی و نیز امیدواری مردم به امکان‌پذیری برگشت به عقلانیت و رفع تحریم‌ها و نیز فضای رانتی سرمایه‌گذاری در مسکن که به واسطه جریان حاکم بر مدیریت شهری در سایه منابع نفتی ایجاد شده بود، جریان سرمایه‌گذاری استمرار داشت. از سوی تقاضا نیز، قدرت خرید کافی برای خانوارها برای ایجاد تقاضای مؤثر وجود داشت.
هرچند این روند رشدهای منفی اقتصادی از نیمه دهه 80 شروع شد؛ اما هنوز به فقر شدید مردم منجر نشده بود یا دست‌کم در حد کاهش تقاضای کالاهای لوکس و غیرضروری اثرگذار بود. در نتیجه، حتی زمانی که سهم وام از قیمت مسکن بسیار پایین بود، سرمایهگذار، نگران برگشت سرمایه نبود؛ چون مردم با منابع مالی خود، امکان تأمین خرید مسکن را داشتند. درواقع شاخص دسترسی به مسکن که امروزه به بالای 60 رسیده است، زیر 20 و در بسیاری دهک‌ها زیر 10 بود؛ بنابراین اصولا هیچ ارتباطی بین منابع مالی لازم برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، با بودجه دولت وجود نداشت؛ بلکه این توان اقتصادی مردم در ایجاد تقاضای مؤثر و ریسک پایین سرمایه‌گذاری بود که کار را پیش می‌برد.
درواقع کارشناسان نیز مانند سیاست‌گذاران دولتی معتقدند نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی (و حتی بیشتر با توجه به انباشت‌های قبلی) وجود دارد؛ اما این نیاز فعلا به دلیل یک دهه رشد منفی اقتصادی و کاهش شدید قدرت خرید مردم و گسترش فقر، قابل تبدیل به تقاضای مؤثر نیست و با ساخت مسکن هم این قدرت خرید ایجاد نمی‌شود. به همین دلیل است که میزان استقبال واقعی (واریز وجوه اولیه)، بسیار کم بود. با این حال این نگرانی وجود دارد که اگر این مسیر رشدهای منفی اقتصاد و کاهش قدرت خرید و فقیرشدن جامعه استمرار یابد، در آینده با خطر بسیار بزرگ‌تری مواجه خواهیم بود. چه در آینده، با مثبت‌شدن چشم‌انداز اقتصادی و رشدهای پایدار به واسطه رفع تحریم و بهبود روابط بین‌الملل، این نیاز انباشته شروع به تبدیل به تقاضای مؤثر خواهد کرد. در‌آن‌صورت در نبود عرضه کافی و با توجه به زمان‌بربودن دوره ساخت، جهش‌های پرهزینه‌ای را شاهد خواهیم بود. با این حال این به آن معنی نیست که مانند سیاست‌گذاران توصیه کنیم بروید و بدون توجه به تبدیل نیاز به تقاضای مؤثر سالی یک میلیون مسکن بسازید؛ آنان همچنان در توهم ساخت دولتی و متمرکز هستند. در مقابل ما توصیه می‌کنیم با رفع موانع بین‌المللی و داخلی، هرچه زودتر به رشدهای پایدار اقتصادی برگردید و بگذارید این ته‌مانده بخش خصوصی سرمایهگذار هم تا نابود نشده، بتواند با واکنش مناسب و با کمترین خسارت (هرچند هم‌اکنون هم دیر شده)، شروع به سرمایه‌گذاری و تولید کند.
بدترین قسمت ماجرا این است که در طرح مسکن مهر، سرمایه‌گذاران مسکن را تبدیل به پیمانکار کردند! پیمانکارانی که دیگر نیازی به نگرانی از ریسک بازار نداشتند؛ چون قرار بود واحدهای ساخته‌شده مسکن مهر را دولت بخرد! این توافق یا قول، ضربه بسیار بدی بر بدنه سرمایه‌گذاری این کشور بود. امروزه، سرمایه‌گذاران هرچند با ریسک‌های بسیار بالایی مواجه هستند؛ اما حتی ریسک‌های کوچک را تحمل نخواهند کرد، وقتی دولتی باشد که هرچه و با هر کیفیتی تولید کردند را بخرد، دیگر نیازی برای بهبود کیفیت در فضای رقابتی نیست و نیازی به خلاقیت و نوآوری برای تنوع‌بخشی، زیباسازی یا کاهش هزینه ساخت نیست.
مسئله این است که سیاست‌گذاران با همین تصورات نادرست انتظار دارند کارشناسان همان ایده‌ها و دستورات آنها را با زبان و قلمی کارشناسی بازگویند و چشم‌و‌گوش بسته از این سیاست‌های دستوری پشتیبانی کنند و خود را از شنیدن دیدگاه‌های درست کارشناسی بی‌نیاز می‌دانند. درواقع، آنان به چنان توهم دانایی دچار هستند که حتی در همایش‌ها، صرفا با یک حضور نیم‌ساعته یا حتی بدون حضور و با ارسال پیام صوتی! منویات به کارشناسان می‌فرمایند و می‌خواهند که کارشناسان برای ادعاهای آنها پوشینه علمی بپوشانند! و بعد از نیم‌ساعت حضور آنها، کارشناسان به خودگویی و همدیگر را تأیید‌کردن بپردازند!
