نقدی بر موضوع تصویب طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مبادله یا خرید و فروش کالاها و خدمات، چیزی نیست جز مبادله و انتقال مالکیت و حقوق آن! وقتی کالایی را خریداری می‌کنیم، در واقع حق مالکیت آن را از فروشنده گرفته و متعلق به خود می‌کنیم. برای اینکه موضوع قابل فهم باشد، به این مثال توجه بفرمایید:
مبادله یا خرید و فروش کالاها و خدمات، چیزی نیست جز مبادله و انتقال مالکیت و حقوق آن! وقتی کالایی را خریداری می‌کنیم، در واقع حق مالکیت آن را از فروشنده گرفته و متعلق به خود می‌کنیم. برای اینکه موضوع قابل فهم باشد، به این مثال توجه بفرمایید:
من یک عدد خودکار را از شما می‌خرم و بابت آن وجهی پرداخت می‌کنم؛ اما پس از خریدن، به شما که فروشنده هستید، می‌گویم خودکار پیش شما باشد و از آن استفاده کنید. فروشنده کماکان از خودکار استفاده می‌کند و خریدار که وجهی بابت خودکار پرداخته، اصلا یک بار هم دست به خودکار خریده‌شده نزده است. مسئله این است که قبل از خریدن خودکار، خریدار هیچ حقی درباره انتخاب اینکه چه کسی از خودکار استفاده کند، نداشت؛ اما پس از پرداخت وجه خودکار و انتقال حقوق مالکیت، فقط او تصمیم می‌گیرد که خودکار را در اختیار فروشنده قرار دهد یا خودش استفاده کند؛ بنابراین آنچه در مبادله رخ می‌دهد، انتقال حقوق مالکیت است.
با این وصف از مبادله، حالا من واقعا موضوع الزام ثبت رسمی مبادله اموال غیرمنقول با این شرایط را درک نمی‌کنم! لطفا یک نفر توضیح دهد!
فردی ادعای مالکیت زمینی را دارد و می‌خواهد بفروشد. زمین فاقد سند رسمی مالکیت است! خریدار می‌خواهد مطمئن شود که فروشنده مالک واقعی زمین است. چند راه دارد:
ریسک کند و اعتماد کند به حرف فروشنده. در این حالت، عموما هزینه ریسک باید در قیمت پیشنهادی دیده شود؛ یعنی خریدار عموما این نوع ملک‌ها را با قیمت بسیار پایین‌تر خریداری خواهد کرد؛ چون ممکن است پس از خرید و پرداخت وجه، فرد دیگری با ادله کافی اثبات کند که مالک واقعی او بوده. در نتیجه، خریدار با وجود پرداخت وجه برای خرید ملک، باید تخلیه کند. در این حالت، خریداران با محاسبه احتمال ریسک در اعتماد، قیمت پایین‌تر را پیشنهاد خواهند داد و معامله با قیمت پایین‌تری انجام خواهد شد. البته فروشنده هم چون می‌داند که در فقدان راهی برای اثبات مالکیت، چنانچه بخواهد با قیمت بالا بفروشد، باید مدت‌زمان بیشتری در جست‌وجوی مشتری باشد که هزینه بالایی دارد، همان قیمت پایین را می‌پذیرد. خریدار باید از فروشنده بخواهد که چند شاهد معتبر بیاورد یا مطلعان مورد اعتماد محلی تأیید کنند که فروشنده مالک واقعی است؛ هرچند در این حالت هم هنوز ریسک وجود دارد و ممکن است فروشنده متقلب، شاهدها یا معتمدان محلی را هم تطمیع کرده باشد؛ بنابراین هنوز قیمت پیشنهادی برای خرید پایین است و احتمال ریسک در قیمت در نظر گرفته می‌شود. هرچند نسبت به گزینه اول، احتمال ریسک کمتر است و در نتیجه، قیمت بالاتر از گزینه اول خواهد بود.
فروشنده مدارکی غیررسمی را که در آن به صورت تاریخی، از چند دهه قبل چگونگی انتقال مالکیت زمین نوشته شده است، ارائه دهد؛ یعنی نشان دهد که در گذشته روی کاغذهایی با وجود شاهدانی، معاملاتی روی زمین انجام شده و در نهایت به او رسیده است؛ هرچند مبنای شروع این مدارک غیررسمی هم در نهایت به همان بند اول و دوم می‌رسد. بالاخره چند ده یا صد سال قبل هم، برای اولین بار که نوشتن انتقال مالکیت انجام شده، قبلش از دو روش فوق، خریدار به حق مالکیت فروشنده پی برده است. باز در این حالت نیز چون کماکان ریسک جعلی‌بودن آن سند غیررسمی وجود دارد، قیمت پیشنهادی برای خرید پایین‌تر خواهد بود (عموما املاکی که دارای سند رسمی هستند، گران‌تر از املاکی هستند که دارای سند غیررسمی هستند).
حالا گفته می‌شود که انتقال اموال غیرمنقول ثبت رسمی شود! در واقع، ریسک تقلب در مالکیت فروشنده را به دولت برمی‌گرداند! در این حالت، خریدار نگرانی بسیار کمتری از ریسک تقلب در مالکیت دارد؛ چون مطمئن است نهادی دولتی به صورت رسمی قرار است این انتقال مالکیت را ثبت کند. در نتیجه ابایی از اینکه قیمت بالاتر پیشنهاد دهد هم ندارد. فروشنده هم با قیمت بالاتر خواهد فروخت؛ اما این وسط، نهاد ثبت‌کننده از کجا باید بفهمد که فروشنده واقعا مالک زمین است؟ غیر از این است که از سه روش فوق (البته روش اول را معمولا انجام نمی‌دهد) باید وارد شود؟ در‌این‌صورت آیا امکان اینکه فروشنده شاهدها را تطمیع کند، وجود ندارد؟ آیا امکان اینکه دست‌نوشته جعلی باشد، وجود ندارد؟ چگونه قرار است نهادی که ثبت رسمی می‌کند، مطمئن شود که جعل و تخلفی در کار نیست؟ آیا این به آن معنی نیست که ریسک معاملات به دولت منتقل می‌شود، قیمت افزایش می‌یابد و در صورت تخلف هم دولت باید از طریق مالیات از عموم مردم، ریسک تخلف را پوشش دهد؟ این با عدالت سازگار است؟ اگر اداره ثبت بر اساس سند غیررسمی، معامله‌ای را ثبت رسمی کند، پس از آن فرد دیگری با سند غیررسمی دیگری که قدمت بیشتری داشته باشد، ادعای مالکیت کند، با چه منطقی آن سند غیررسمی رد خواهد شد؟ چرا سند غیررسمی اول مبنای معامله و صدور سند رسمی شد ولی سند دوم رد می‌شود؟ مستند این تأیید و رد چیست؟ صرفا زمان حضور در اداره ثبت؟ منطقی است؟ شاید گفته شود دولت این امکان را دارد که با انجام کار کارشناسی خط و کارشناسی اسناد، پی به صحت یا جعل سند ببرد. در‌این‌صورت سؤال این است که اگر دولت چنین توانی دارد و اگر علم در حدی پیشرفت کرده است که از روی سنگ‌نوشته زمان حدودی نوشته‌شدن آن را در چند هزاره قبل تشخیص می‌دهند، چگونه است که دلیل اصلی ضرورت اعتبارزدایی از اسناد عادی را همین موضوع مطرح می‌کنند؟ مگر غیر از این است که مطرح می‌کنند چون افراد حتی پشت برگه سیگار نوشته‌ای می‌آورند از مبادلات قبلی ملک و حتی زمین دارای سند را تصاحب می‌کنند؟ چرا آنجا دولت از روش‌های کارشناسی برای تشخیص جعل یا صحت برگه سیگار وارد عمل نمی‌شود؟ قاعده‌گذاری درست برای تضمین حقوق مالکیت امری ضروری و در‌عین‌حال بسیار پیچیده و دارای زوایای پنهان است. وقتی بدون توجه به این موضوعات، موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی مطرح می‌شود، می‌توان نتایج دیگری گرفت. آیا تصمیم‌گیران دانش کافی ندارند و از تبعات موضوع مطلع نیستند یا اهداف دیگری مانند مالیات‌ستانی دارند؟
