مسکن عدد نیست

در سال‌های گذشته گزارش‌های مختلفی از سوی مدیران و دستگاه‌های دست‌اندرکار در قالب اعداد و ارقام ساخت و تولید مسکن به‌ویژه مسکن کم‌درآمدها اعلام شده است. نگاه صرفا کمی به تولید و ساخت مسکن و عدد و رقمی دیدن آن، نه‌تنها شاخص مناسبی برای برخورداری از مسکن نیست، بلکه حتی مشخص نمی‌کند که مصرف‌کننده نهایی چه گروه‌هایی بوده و آیا نوع نگاه تضمین‌کننده دسترسی متقاضیان واقعی و فاقد مسکن است یا خیر؟ به‌‌علاوه این مسئله بر مأموریت سازمانی دستگاه‌های مسئول نیز سایه انداخته و باید برای این نوع تفکر تاوان بسیاری پرداخت. با این نوع نگاه مفهوم مسکن در بدترین حالت به آمار ساختگی و در خوش‌بینانه‌ترین و واقع‌بینانه‌ترین حالت به تولید کمی مسکن بدون توجه به ابعاد دیگر آن منجر می‌شود. در این نوشتار تلاش شده است تا به واکاوی این موضوع پرداخته شود که ساخت و تولید مسکن فراتر از نگاه عددی و اعلام شاخص‌های کمی تولید واحد مسکونی بوده و نیازمند توجه به ابعاد و جوانب مختلفی است که تأثیر مستقیمی بر کیفیت زیست، رفاه خانوار و توسعه شهری خواهد داشت. مطابق حقوق بین‌الملل، داشتن مسکن مناسب نه‌تنها به معنای داشتن امنیت در سکونت است که فرد/ خانوار نگران اخراج‌شدن یا از بین‌رفتن خانه یا زمین خود نباشد؛ بلکه بدان معناست که خانوار در جایی که زندگی می‌کند با آداب و فرهنگش مطابقت داشته و به خدمات و مکان اشتغال دسترسی مناسب داشته باشد. در کشور ما بر اساس اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است‌. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندتر هستند به‌خصوص کم‌درآمدها، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. با توجه به این موضوع که یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌های یک خانوار معمولا هزینه مسکن است، به همین دلیل، توجه خاصی به بازار املاک و مستغلات و قیمت مسکن به‌عنوان معیاری قوی برای تعیین خط فقر شده است. 

فقر مسکن هر چند ناشی از عوامل اجتماعی، اقتصادی است ولی خود مشکل مضاعفی را برای افراد و خانوارها به وجود می‌آورد که بیرون‌رفتن از دایره فقر را بسیار مشکل می‌کند. فقر مسکن قابلیت‌های فردی برای تحصیل و ارتقای مهارت را پایین می‌آورد، باعث ازدیاد آسیب‌های اجتماعی و مشکلات روانی و نیز باعث پیدایش پدیده‌های اسکان‌نایابی، خیابان‌خوابی، پشت‌بام‌فروشی و... می‌شود. در نهایت اعضای خانواده فقیر، فقیرتر و با مشکلات بیشتری مواجه می‌شوند. در دومین اجلاس اسکان بشر (۱۹۹۶) که در استانبول برگزار شد مسکن مناسب چنین تعریف شده است: «سرپناه یا مسکن مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص یا خانوار نیست؛ سرپناه یعنی آسایش مناسب، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالکیت، پایداری و دوام سازه‌ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیرساخت‌های اولیه مناسب از قبیل آبرسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیت مناسب زیست‌محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه است که همه این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تأمین شود». بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، موجودی مسکن در کشور فارغ از کیفیت آن از 10.7 میلیون واحد در سال 1375 به 15.8 میلیون واحد در سال 1385 و 22.8 میلیون در سال 1395 افزایش داشته است. در همین فاصله زمانی تعداد خانوار نیز از 12.3 میلیون خانوار در سال 1375 به 17.5 میلیون در سال 1385 و 24.19 میلیون خانوار در سال 1395 افزایش پیدا کرده است. به دلیل کاهش بعد خانوار در سال‌های گذشته؛ تعداد خانوارهای موجود همواره از نرخ رشد بیشتری نسبت به جمعیت برخوردار بوده است. با وجود این کمبود مسکن - در امتداد کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی- از 1.62 میلیون واحد در سال 1375 به 1.3 میلیون واحد در سال 1395 کاهش پیدا کرده است. در نقاط شهری نیز این کمبود از یک میلیون واحد مسکونی در سال 1375 به 970 هزار واحد مسکونی در سال 1385 و 670 هزار واحد در سال 1395 کاهش پیدا کرده است. در سرشماری سال 1375 به ازای هر 114 خانوار، 100 واحد مسکونی در تصرف (دسترس) وجود داشته که در سال 1395 این رقم به 105 خانوار به ازای 100 خانه رسیده است. به بیان دیگر در دهه‌های گذشته تراکم خانوار در واحد مسکونی به‌عنوان یکی از کلیدی‌ترین شاخص‌های مسکن کاهش داشته و به استاندارد بین‌المللی وجود یک واحد مسکونی برای هر خانوار نزدیک شده است. با وجود این بررسی عمیق موضوع و تحلیل شاخص‌های مختلف کمی و کیفی فقر مسکن نشانگر آن است که مشکل اساسی کمبود موجودی مسکن بر اساس شاخص‌های کمی نیست و کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی نمی‌تواند میزان کمبود واقعی مسکن مناسب را نشان دهد. بلکه مسئله اساسی کیفیت و فقر موجود در مسکن و نبود مسکن مناسب برای گروه‌های کم‌درآمد و نیز عدم توزیع مناسب مسکن بین گروه‌های با درآمد بالا و گروه‌های کم‌درآمد است. بررسی آماری برخی شاخص‌های فقر مسکن به وضوح حاکی از افت شاخص‌های کیفی با وجود افزایش شاخص‌های کمی است. در این زمینه به عنوان نمونه، تعداد مستأجران از 15.4 درصد در سال 1375 به 23 درصد در سال 1385 و 30.7 درصد در سال 1395 افزایش یافته است. به علاوه در کنار افزایش تعداد واحد مسکونی در کشور، فقر مسکن به صورت سکونت در محدوده‌های ناکارآمد و فقیرنشین در شهرها و پیرامون آنها و نیز در روستاهای حریم شهرها با ساخت واحدهای مسکونی نامقاوم و نامناسب و دسترسی پایین به زیرساخت‌ها و خدمات در حال افزایش است. برآوردها نشان می‌دهد که تنها در بافت‌های ناکارآمد و سکونتگاه‌های غیررسمی شناسایی‌شده موجود، نیاز به نوسازی و مقاوم‌سازی سه میلیون واحد مسکونی از پنج میلیون واحد موجود (معادل 17.24 درصد کل واحدهای مسکونی شهری) وجود دارد. شاخص دیگر قابل بررسی در این زمینه قدرت خرید مسکن براساس پوشش وام خرید مسکن است. استاندارد جهانی پوشش وام خرید مسکن معادل 80 درصد هزینه خرید است که در این زمینه می‌توان سطح مطلوب حداقلی را 50 درصد فرض کرد. براساس آمار سال 1399، مقایسه میانگین قیمت خرید خانه در پاییز این سال با لحاظ متوسط مساحت در معاملات و مبلغ وام خرید مسکن، نشان می‌دهد میانگین قدرت وام خرید مسکن در 31 مرکز استان به 13 درصد بهای مسکن تنزل پیدا کرده است. بر این اساس میزان پوشش وام خرید مسکن در شهر تهران سه مترمربع، شهر مشهد 11 مترمربع، شهر اصفهان هفت مترمربع، شهر تبریز 9 مترمربع و شهر شیراز هفت متر مربع بوده است. در نتیجه مسئله تأمین مسکن کم‌درآمدها با وجود اتخاذ سیاست‌ها و برنامه‌های مختلف در دهه‌های گذشته، کماکان از مسائل و چالش‌های اولویت‌دار کشور بوده و در حال حاضر گروه‌هایی وجود دارند که از روش‌ها و مکانیسم‌های معمول و رسمی نمی‌توانند به مسکن و سرپناه مناسب دسترسی پیدا کنند. تجارب جهانی نیز نشان داده است سیاست‌ها، برنامه‌ها و اقدامات دولتی با هدف ساخت و تأمین مالی واحدهای مسکونی تکمیل‌شده برای خانوارهای کم‌درآمد به طور مستقیم نمی‌تواند برطرف‌کننده مشکل مسکن باشد، چراکه علاوه بر اینکه منابع دولتی پاسخ‌گوی این حجم از تقاضای مسکن نیست، بلکه واحدهای ساخته‌شده و شرایط مطرح‌شده برای واگذاری آنها نیز چندان منطبق بر استطاعت این خانوارها نبوده و در نتیجه تعداد زیادی از آنها از دایره شمول برخورداری از این واحدها خارج می‌شوند. در دهه‌های گذشته سیاست‌های مختلفی در زمینه حل مسئله مسکن کم‌درآمدها در جهان پیاده شده که در سیاست‌های متأخرتر بر راهبردهای توانمندسازی متمرکز شده‌اند. راهبردهایی که بر سازوکارهایی از جمله انعطاف‌پذیری در عرضه، توجه به استطاعت ساکنان از طریق تجدید نظر در استاندارها، درهم‌تنیدگی اشتغال و مسکن یا طراحی و ساخت مسکن و شکل‌گیری محله متناسب با شیوه معیشت و سبک زندگی، اتخاذ رویکردهای تدریجی و ابتکاری و توجه به نقش دولت در قالب کمک‌های اهرمی و تسهیلگرانه در قالب پشتیبانی‌های مالی، فنی و انجام اصلاحات در ضوابط و مقررات تأکید دارند؛ بنابراین نه‌تنها الگوها و روش‌های موجود مسکن خودساخته توسط گروه‌های کم‌درآمد پذیرفته شده و به رسمیت‌ شناخته شده، بلکه با استفاده از مشارکت خود این گروه‌ها و ظرفیت و انرژی‌ای که در محدوده‌های سکونتی آنها وجود دارد، به تدریج کیفیت مسکن افزایش یافته و زیرساخت‌ها و خدمات محل‌ها نیز به صورت مشارکتی و تدریجی شکل گرفته‌اند؛ ازاین‌رو یک تغییر اساسی در شیوه‌های ارائه مسکن مبتنی بر فرایند مشارکتی تأمین و توسعه مسکن و در تناسب با نیازهای زندگی ساکنان و لحاظ شرایط اجتماعی، اقتصادی و اقلیمی صورت گرفته است. می‌توان نتیجه‌گیری کرد که اتکای صرف به بیان اعداد و ارقام تولید و ساخت مسکن می‌تواند تا چه اندازه گمراه کننده باشد؛ بنابراین متناسب با شرایط کشور و ویژگی‌های اجتماعی و اقتصادی و محیط‌زیست گروه‌های مختلف درآمدی در کشور، باید سیاست و طرحی نو درانداخت و در هر طرح و برنامه‌ای این نکته اساسی را مد نظر قرار داد که مسکن مناسب نیازمند توجه به همه جوانب آن از جمله ساخت سرپناه در کنار ایجاد خدمات، زیرساخت، فضای شهری، دسترسی مناسب به مکان‌های اشتغال و فعالیت، ایجاد محیط اجتماعی پویا و... است و صرف نگاه کمی به تولید مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری و تقلیل آن به ساخت واحد مسکونی نه‌تنها وضعیت کم‌درآمدها را بهبود نمی‌بخشد، بلکه اذهان سیاست‌گذاران، برنامه‌ریزان، حرفه‌مندان و دستگاه‌های دست‌اندرکار را از ماهیت پیچیده موضوع دور کرده و نتایج زیان‌باری را متوجه اقشار کم‌درآمد کشور می‌کند. بنابراین هرگاه با نگاه عددی به تولید مسکن بنگریم یعنی بخش مسکن را از سایر بخش‌ها و حوزه‌های دیگر توسعه جدا کرده‌ایم و این فرض غلط درباره برنامه‌ریزی مسکن، موجب افتراق آن از بخش‌های دیگر به عنوان مقوله سکونت است. ولی اگر شاخص‌هایی از جمله سطح برخورداری، سهم هزینه خانوار برای مسکن و تناسب با استطاعت خانوار و محیط زندگی در نظر گرفته شود ابعاد دیگر برنامه‌ریزی مسکن و مسئولیت بین دستگاهی و بین بخشی آن مشخص می‌شود. بر این اساس برنامه‌ریزی مسکن بخشی از برنامه‌ریزی توسعه است و مسئله مسکن باید درهم‌پیوندی با سیاست‌های کلان توسعه و برنامه‌های توسعه فضایی و شهری و متناسب با استطاعت ساکنان و ظرفیت‌های محلی حل‌وفصل شود.

*‌عضو هیئت علمی دانشگاه و استاد تمام شهرسازی