باز هم مسکن، باز هم وام مسکن

وزیر محترم راه و شهرسازی در نشست اخیر خود با مدیران راه و شهرسازی استان‌ها با اشاره به مذاکرات‌شان با رئیس کل بانک مرکزی گفته‌اند: «خوشبختانه رقم خوبی برای تزریق منابع به بانک مسکن در راستای پرداخت تسهیلات مسکن تعیین شد که به‌زودی از سوی بانک مرکزی پرداخت خواهد شد». از سخنان ایشان چنین می‌توان برداشت کرد که بناست شبکه بانکی کشور نقش پررنگ‌تری در امر تأمین مسکن شهروندان و کاهش ابعاد بحران مسکن ایفا کند. درباره دستاورد «تزریق منابع بانکی به بانک مسکن» دو احتمال می‌توان داد:

الف – سقف وام مسکن افزایش می‌یابد و متقاضیان خرید مسکن می‌توانند با توان بالاتری وارد بازار شده و مسکن مورد نیازشان را خریداری کنند.

ب – منابع نقدی برای تکمیل پروژه‌های انبوه‌سازی مرتبط با نهضت ملی مسکن افزایش یافته و سرعت تکمیل و تحویل این پروژه‌ها بیشتر می‌شود.

هرچند در گام اول هریک از دو احتمال بالا می‌تواند به کاهش اندک سهم جمعیت مستأجر از کل جمعیت کشور به‌عنوان یک دستاورد مطلوب، منجر شود، اما نتیجه قهری هردو در دوره زمانی طولانی‌تر کمک به روند افزایشی قیمت مسکن است؛ اتفاقی که طبعا مطلوب وزیر محترم و متولیان امر نیست، زیرا در نهایت باعث افزایش جمعیت مستأجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده‌ است که افزایش سقف وام مسکن و به بیان دقیق‌تر رونق‌بخشیدن به بازار مسکن با کمک تسهیلات بانکی بیشتر از اینکه به نفع نیازمندان واقعی مسکن باشد، منافع دلالان و بزرگ‌مالکان را تأمین می‌کند، زیرا بازار راکد دارایی‌های احتکارشده آنان را داغ و پرتحرک می‌کند‌ و با افزایش میزان تقاضای مؤثر، مقدمات افزایش قیمت فراهم می‌شود و در نتیجه ارزش دارایی آنان افزایش می‌یابد. از سوی دیگر احداث مجتمع‌های مسکونی در حومه شهرها و سکونت بخشی از شهروندان در این محلات جدید هزینه‌های رفت‌و‌آمد فراوانی را به ساکنان آن محلات تحمیل کرده‌ و همین امر بر مرغوبیت محلات مرکزی شهر می‌افزاید. گفتنی است که دیوید ریکاردو، اقتصاددان مشهور، 200 سال پیش چنین تحلیلی را درباره اراضی کشاورزی مطرح کرده، و زیر کشت رفتن اراضی کم‌بازده و دوردست را عامل افزایش قیمت اراضی پربازده دانست. درواقع سیاست‌های مرسوم و معمول در حوزه مسکن را می‌توان به‌ نوعی بازی موش و گربه بین قیمت مسکن و سقف تسهیلات مسکن یا منابع اعتباری بخش مسکن تشبیه کرد. افزایش قیمت دولتمردان را وادار می‌کند که به فکر افزایش منابع بانکی باشند، اما افزایش سقف تسهیلات بانکی هم به روند افزایشی قیمت کمک می‌کند، و این قصه همچنان ادامه می‌یابد. همان‌گونه که در طول بیش از سه دهه گذشته ادامه یافته‌ است.

وضعیت بخش مسکن در چند دهه اخیر و اصرار مسئولان به آزمودن چندباره سیاست‌ها و تدابیر تکراری را می‌توان به وضعیت بیماری تشبیه کرد که از ترس اتاق عمل و تن‌سپردن به تیغ جراحی، هر شیوه درمانی جایگزین را حتی اگر فاقد پایه علمی و کارشناسی باشد، می‌پذیرد و می‌آزماید و حتی به علوم غریبه از نوع لیمیا و هیمیا هم متوسل می‌شود! و البته نتیجه نمی‌گیرد.

بی‌تردید عوامل متعددی در شکل‌گیری بحران فعلی مسکن مؤثر هستند، اما مهم‌ترین عامل هجوم بی‌رویه نقدینگی به بازار املاک و مستغلات است که سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران را از ۲۲ درصد در فاصله سال‌های 1365-۱۳۵۵ به ۷۵ درصد در فاصله سال‌های  ۱۴۰۰-۱۳۹۵ افزایش داده‌ است. این به آن معنی است که با هجوم حجم بالای نقدینگی به این بازار قیمت آن‌چنان افزایش یافته که متقاضیان واقعی مسکن از این بازار اخراج شده‌اند. گفتنی است اینک ارزش روز املاک مسکونی استیجاری شهر تهران معادل دوسوم ارزش بورس اوراق بهادار کشور است؛ واقعیتی که برای توصیف آن باید از واژه «فاجعه» استفاده کرد.

کته تأمل‌برانگیز در‌این‌میان این است که بیشتر تدابیری که در طول سه دهه گذشته از سوی دولت‌ها در حوزه مسکن به‌ کار گرفته‌ شده‌اند، همان‌گونه که در بالا به نمونه‌ای از آنها اشاره شد، بر آتش بحران مسکن دمیده و با کمک به روند افزایشی قیمت، منافع دلالان و سفته‌بازان را تضمین کرده‌اند. درواقع در نتیجه این تدابیر قیمت مسکن با یک رشد حباب‌گونه روبه‌رو شده و به‌ صورت بسیار نامتناسب با دیگر شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی کشور بالا رفته‌ است. به باور نگارنده، مهار بحران مسکن در گام نخست در گرو به‌کارگیری بسته سیاستی است که بتواند در دوره زمانی نه‌چندان طولانی حباب قیمت را از بین برده‌ و آن را به سطحی متناسب با شرایط اقتصادی بازگرداند. تلاش برای اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن با اجرای قوانینی برای اعمال محدودیت بر تملک واحدهای مسکونی به‌ویژه در شهرهای بزرگ، مقابله با فروش چندباره املاک‌ و مشمول مالیات کردن دارایی‌های مستغلاتی می‌تواند شروع خوبی برای روند تخلیه حباب قیمتی مسکن باشد. اما همان‌گونه که اشاره شد، این شیوه‌ها نیازمند نوعی جراحی در سطح اقتصاد ملی است و عزمی که عاقبت بر ترس از اتاق عمل غلبه کند.