تعاونی‌سازی مسکن راهی برای خروج از بن‌بست

راضیه فلاح: یک سال از دولت سیزدهم باقی مانده و براساس آمارها فقط 20 درصد از برنامه ساخت چهار میلیون مسکن انجام شده است. روند آهسته و کُند ساخت مسکن کار را به جایی رسانده که امروز دو میلیون نفر متقاضی مسکن از درخواست خود منصرف شده‌اند. بررسی قراردادهایی که به انصراف متقاضیان منتهی شده، نشان می‌دهد اکثر این قراردادها با الگوی ساخت پیمانکاری منعقد شده است. این در حالی است که برخی کارشناسان اعتقاد دارند که استفاده از ظرفیت تعاونی‌ها می‌تواند سرعت ساخت نهضت ملی مسکن را افزایش دهد.

گرفتاری تورم برای مسکن حمایتی

چشم‌انداز ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن، امیدی برای اجاره‌نشین‌ها و دهک‌های پایین اقتصادی ایجاد کرد اما ساخت چهار میلیون مسکن با چالش‌های متعدد روبه‌رو شده است؛ از نبود زمین کافی و سر باز‌زدن بانک‌ها از تأمین مالی این پروژه تا اقساط سنگین و قیمت نامشخص پیمانکاران برای ساخت این پروژه. اتفاقی که در ساخت مسکن مهر پیش‌از‌این تکرار شده بود و در نهایت همچنان 200 هزار مسکن مهر بعد از 13 سال هنوز تکمیل نشده است. کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که تنها راهی که پیش پای دولت قرار دارد، تغییر نقش تصدی‌گری به تسهیل‌گری است، به این معنا که با عرضه مستقیم زمین به مردم و فراهم‌کردن شرایط مردمی‌سازی متقاضیان را به خانه‌دار‌شدن نزدیک‌تر کنند. تجربه ساخت مسکن به صورت پیمانکاری و انبوه در پروژه مسکن مهر به‌خوبی نشان داد که این الگوی ساخت به علت تورم عمومی بالا و کارشکنی بانک‌ها، الگوی چندان مناسبی برای ساخت‌وساز مسکن برای اقشار ضعیف نیست. در این الگوی ساخت، پیمانکار در قسمتی از پروژه شریک می‌شود و به‌عنوان مثال نیمی از واحدهایی را که متعهد به ساخت آنها است، برای خود برمی‌دارد و نیمی دیگر را به مردم تحویل می‌دهد. در پروژه‌های حمایتی، قیمت زمین به علت نقش عمده از قیمت ساختمان کاسته می‌شود. به عبارت دیگر، قیمت زمین در ساخت یک ساختمان از مصالح آن به مراتب بیشتر است. در همین زمینه وزیر مسکن دولت یازدهم گفته بود: «در مواردی بیش از 60 درصد قیمت تمام‌شده‌ مسکن، قیمت زمین است». از طرف دیگر تورم زمین همواره از تورم مصالح ساختمانی جلوتر بوده است. این شرایط می‌تواند عاملی باشد که برخی پیمانکاران نفع خود را در طولانی‌ترشدن زمان ساخت پروژه ببینند، چون با گذشت زمان قیمت زمین افزایش پیدا می‌کند و در نهایت قیمت تمام‌شده واحدهای متعلق به پیمانکار گران‌تر می‌شوند. از سوی دیگر، متقاضیان خانه‌های حمایتی اقشار کم‌درآمد و مستأجر هستند که تورم بازار اجاره‌بها پس‌انداز آنها را هر سال کاهش می‌دهد. همان‌گونه که با طولانی‌شدن 200 هزار واحد مسکن مهر باقی‌مانده این خانوار حتی قادر به پرداخت تعهدات خود نبودند.

‌این در حالی است که به گفته مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، درباره فشار تأمین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی تنها روی دوش متقاضیان نیست و تأمین منابع مالی از شبکه بانکی کشور نیز خود مشکلاتی را برای دولت ایجاد می‌کند. با این توضیحات به‌راحتی می‌توان دید که منفعت اصلی ساخت پروژه‌های حمایتی با استفاده از الگوی پیمانکاری تنها برای انبوه‌سازان است و به دولت و مردم به طور خاص بیشترین ضرر را تحمیل می‌کند.

احتمال تحویل مسکن دولتی بدون امکانات

تجربه ساخت مسکن مهر با شیوه پیمانکاری، باعث شد تا دولت به شکل دستوری هزینه ساخت مسکن را با پیمانکار در نظر بگیرد و هزینه ساخت هر متر‌مربع را مبلغ هشت میلیون تومان معین کند، اقدامی که نارضایتی انبوه‌سازها را به همراه داشت. در این زمینه ایرج رهبر، رئیس اتحادیه انبوه‌سازان تهران، به دنیای اقتصاد گفت: «تاکنون انبوه‌‌‌سازان برآوردهای مختلفی از هزینه ساخت مسکن در دوره‌‌‌های زمانی مختلف به دولت ارائه داده‌‌‌اند اما تمام ارقامی که تاکنون تعیین شده، با این برآوردها فاصله داشته است. انبوه‌‌‌سازان درباره قیمت تعیین‌شده در قراردادها گله‌‌‌مند بوده و در تلاش هستند تا در مذاکرات بعدی این ارقام یا روش‌‌‌های تأمین مالی را براساس مدل‌‌‌های پیشنهادی، ازجمله ورود به حیطه مشارکت، تعدیل و ترمیم کنند». دولت برای جلوگیری از این امر قراردادی را با پیمانکارها منعقد کرده است که در آن برای ساخت هر مترمربع ساختمان هشت میلیون تومان در نظر گرفته است. به عبارت دیگر، دولت با این اقدام در نظر دارد تا با استفاده از تورم عمومی پیمانکار را به سمت سرعت‌بخشی در ساخت سوق دهد، درحالی‌که به گفته ایرج رهبر، رﺋﯿﺲ هیئت‌ﻣﺪﯾﺮه اﻧﺠﻤﻦ ﺻﻨﻔﯽ اﻧﺒﻮه‌ﺳﺎزان ﻣﺴﮑﻦ اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان، این مبلغ کمتر از میزان واقعی قیمت مصالح است. به گفته او قیمت مصالح ساختمانی امروز حدود 12 میلیون تومان برای هر مترمربع است و همین امر عاملی شده تا انبوه‌سازها نیز علاقه‌ای به شراکت در این پروژه ملی نداشته باشند. در نتیجه این نارضایتی و شاید هم درنظرگرفتن میزان هزینه‌کرد ساخت پیمانکاری پروژه نهضت ملی مسکن، تا جایی پیش رفته است که بررسی جزئیات قرارداد منعقدشده بین پیمانکارها و دولت خبر از بی‌تعهدی سازنده در قبال تأمین امکاناتی مانند آسانسور، پکیج، رادیاتور، کولر، نقاشی و کابینت می‌دهد. دراین‌باره ایرج رهبر بیان کرد: «با قیمت‌های امروز، تأمین این تجهیزات دست‌‌‌کم برای هر مترمربع یک میلیون تومان هزینه خواهد داشت. درصورتی‌که واحدها خام و بدون این نصبیات به متقاضیان تحویل داده شوند، با درنظرگرفتن قیمت‌های امروز برای صد مترمربع مساحت هر واحد، متقاضی باید صد میلیون تومان برای تکمیل واحد هزینه کند.

تعاونی، راه تسریع ساخت مسکن دولتی

این در حالی است که برخی کارشناسان مسکن اعتقاد دارند که ساخت مسکن به شیوه تعاونی می‌تواند بخشی از این مشکلات را حل کند. برخی از مشاهدات در شهرستان‌هایی مانند گرمسار نشان می‌دهد که افراد حتی بدون استفاده از تسهیلات بانکی و تنها در مدت چهار ماه مسکن مورد نیاز خود را ساخته‌اند. این در حالی است که نمونه‌هایی از مسکن مهر هنوز در کشور وجود دارد که با گذشت 13 سال ساخت آنها تمام نشده است. همچنین زمانی که مردم خود مصالح مد‌نظر را تهیه کنند، به‌مراتب رضایت بیشتری از زمانی دارند که پیمانکار این اقدام را انجام دهد. پس عرضه زمین و مردمی‌سازی از چند نظر رضایت مردم را به همراه خواهد داشت. امری که اگر در شهرهای بزرگ و تأثیرگذار در قیمت‌گذاری مسکن کشور مانند تهران با جدیت بیشتری دنبال شود، به طور حتم تأثیر مهمی در سرعت‌بخشیدن به ساخت پروژه نهضت ملی مسکن خواهد داشت.