تسهیلگری به جای تصدیگری

‌زینب‌سادات فخرایی: کمبود عرضه مقابل تقاضا مهم‌ترین گرفتاری بازار مسکن در ایران بوده است. در‌حالی‌که نیاز سالانه بازار به مسکن نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی تخمین زده می‌شود اما ساخت‌وساز مسکن در سال‌های گذشته تنها حدود یک‌سوم این نیاز بوده است. در‌این‌میان دولت‌های پس از انقلاب برای غلبه بر چالش مزمن مسکن راه‌های زیادی را پیموده‌اند که اغلب آن ناموفق بوده است. هرچند هر طرح در جایگاه خود مزایایی داشته که از سوی دولت‌های بعد مورد بی‌توجهی قرار گرفته است و به نظر می‌رسد دولت چهاردهم می‌تواند با بازنگری راه‌های پیموده‌شده و آسیب‌شناسی آن، سیاست‌های مناسب‌تر و پخته‌تری در بازار مسکن در پیش بگیرد.

سیاست‌های مسکن در  گذر  زمان

کمبود واحد مسکونی، مسئله‌ای نیست که یک‌شبه در کشور ایجاد شده باشد. از احتکار زمین پیش از انقلاب تا ایده‌های نادرست دولت‌ها در مواجهه با مسئله مسکن پس از انقلاب، همه دست در دست هم داده‌اند تا حوزه مسکن در کشور به جایی که الان در آن قرار دارد، رسیده‌ است. مرور برنامه‌های دولت‌های مختلف نشان می‌دهد هر زمانی دولتی اراده کرده و عرضه مسکن را بالا برده، اوضاع بهبود یافته است. برای آنکه بدانیم دولت چهاردهم باید از چه راهی برای حل مشکل مسکن عبور کند، ابتدا باید بدانیم در 35 سال گذشته بعد از جنگ تحمیلی چه کارهایی در این زمینه شده است.

‌در سال 1368 و در‌حالی‌که جنگ خاتمه یافته بود، دولت سازندگی روی کار آمد. پیشینه اولین برنامه توسعه در ایران به سال 1327 خورشیدی برمی‌گردد اما با وقوع انقلاب اسلامی و سپس جنگ وقفه‌ای 10‌ساله در تدوین و اجرای برنامه‌های توسعه پیش آمد. پس از جنگ دولت اکبر هاشمی‌رفسنجانی تصمیم گرفت که برای اولین بار بعد از انقلاب برنامه توسعه بنویسد. در شرایطی که اقتصاد به خاطر جنگ آسیب دیده، طبیعی بود که تمرکز دولت بر دیگر بخش‌های اقتصادی باشد؛ بنابراین فصلی برای مسکن در برنامه اول توسعه وجود ندارد. رویکرد اصلی دولت پنجم درباره مسکن، تشکیل تعاونی و شرکت‌های سهامی عام برای ساخت خانه استیجاری بود. لزوم ایجاد تعاونی مسکن برای تولید بیشتر در قانون اول توسعه هم آمده است. ضمن آنکه رئیس‌جمهوری وقت، اکبر هاشمی‌رفسنجانی در مصاحبه‌ای که سال 1370 انجام داد، اشاره می‌کند برای ساخت شهرهای مدرن لازم است انبوه‌سازان به مسئله ساخت مسکن ورود کنند. بنابراین در آن زمان تولید بیشتر مسکن با حداقل زیربنا مورد توجه قرار گرفت.

‌در دولت دوم سازندگی، کابینه رفسنجانی در چارچوب سیاست‌های آزادسازی اقتصاد برای عرضه بیشتر مسکن، سهم بخش خصوصی و انبوه‌سازان را افزایش داد. طرحی که در این دوره انجام شد، «مسکن پاک» بود. تکیه این طرح بر اجاره به شرط تملیک، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی خانه‌ها بود که در عمل چندان موفق نبود؛ چراکه مستأجران قدرت پس‌انداز نداشتند و نمی‌توانستند از عهده خرید اقساط نسبتا بالای این واحدهای مسکونی برآیند. گره دیگر این طرح واگذاری حق مالکیت زمین به انبوه‌سازان بود و همین مسئله موجب می‌شد که انبوه‌ساز ترجیح می‌داد خانه را دیرتر بسازد تا قیمت زمین بیشتر شود و سود بیشتری ببرد.

‌کوچک‌سازی واحدهای مسکونی هم عملا با سبک زندگی و میهمانی‌های ایرانی‌ها همخوانی نداشت. هرچند این روند در سال‌های بعد هم ادامه پیدا کرد.

‌از برنامه سوم توسعه بود که برای اولین بار یک فصل مجزا از برنامه به مسکن اختصاص داده شد. این برنامه در دولت اصلاحات نوشته شد. طبق این برنامه دولت برای حل مشکل مسکن، باید کوچک‌سازی و انبوه‌سازی را ادامه می‌داد. دولت برای حمایت از انبوه‌سازان، مالیات اولین نقل‌و‌انتقال را حذف کرد. اقدام دیگر دولت هفتم و هشتم اعطای تسهیلات بانکی و فروش زمین‌های شهری در تملک وزارت مسکن و شهرسازی برای احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری بود. البته براساس گزارش وزارت مسکن و شهرسازی فقط 30 درصد این برنامه اجرا شد و در این دوره هشت‌ساله اقدامی جدی برای مسکن انجام نشد؛ چراکه دولت معتقد بود مسکن تابعی از اقتصاد کلان است و باید بر حل مشکلات اقتصادی تمرکز کرد. به معنای دیگر، دولت خود را موظف به دخالت در ساخت مسکن نمی‌دانست.

‌دولت نهم، برنامه چهارم توسعه را نوشت. این برنامه «طرح جامع مسکن» را مطرح کرد. طرح جامع مسکن چند هدف عمده داشت. تقویت تعاونی‌های مسکن، مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تأمین مسکن، افزایش انبوه‌سازی، یارانه برای ساخت مسکن‌های ارزان‌قیمت و استیجاری، پلکانی‌کردن بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن و فروش زمین‌های تحت تملک وزارت مسکن از اهداف این طرح بودند اما در نهایت مردم دولت‌های نهم و دهم را با طرح مسکن مهر می‌شناسند.

‌تفاوت مسکن مهر با انبوه‌سازی‌های پیش از آن تملک زمین بود. مالک زمین، دولت بود و آن را به انبوه‌سازان اجاره 99‌ساله می‌داد. به‌ این‌ صورت قیمت مسکن برای خریدار کاهش پیدا می‌کرد. هرچند پرونده این طرح تا امروز بسته نشده است اما مسکن مهر نشان می‌دهد دولت قائل به مداخله در ساخت مسکن بود.

دولت تدبیر و امید خود را مسئول پروژه مسکن مهر نمی‌دانست و اساسا نقش دولت را بیرون از مسئله مسکن تعریف می‌کرد. در قانون ششم توسعه هم طرح خاصی برای مسکن مطرح نشده است. در این برنامه فقط تأکید به اجرای قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» شده است. این قانون مصوب سال 1387 مجلس شورای اسلامی است و دولت را موظف به تأمین مسکن برای تمام مردم به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد، تأمین زمین، کاهش یا حذف قیمت زمین و ارتقای کمّی و کیفی مسکن می‌کند. همچنین قانون ششم توسعه دولت را مسئول بازسازی و مقاوم‌سازی سالانه 200 هزار واحد روستایی می‌داند که این کار هم انجام نشد. آمارها نشان می‌دهد در تابستان سال 1400، شاخص توان‌پذیری مسکن (مدت‌زمان انتظار برای خرید خانه) برای سه دهک اول جامعه به طور میانگین صد سال است. ‌روی‌کار‌آمدن دولت سیزدهم، هم‌زمان با تصویب قانون «جهش تولید مسکن» در مجلس یازدهم شد. براساس این قانون دولت باید سالانه یک میلیون مسکن بسازد. دولت سیزدهم برای اجرای این قانون، طرح «نهضت ملی مسکن» را اجرا کرد که دستاورد خاصی نداشت.

دولت‌های  مداخله‌گر؛ دولت‌های  رهاکننده

در‌این‌میان به طور کلی دو رویکرد اصلی درباره مسکن از سوی دولت‌های پس از انقلاب وجود دارد؛ اول آنکه دولت خودش را خارج از بازی مسکن بداند و دوم آنکه دولت خودش را تسهیلگر ساخت مسکن بداند. رویکرد اول نتیجه خاصی نداشته و و از سوی دیگر خودداری دولت از دخالت در ساخت‌وساز، منجر به افزایش تولید مسکن هم نشده است.

‌راهبرد دیگر دخالت دولت در ساخت‌وساز مسکن بوده که گرچه در مقاطعی منجر به افزایش تولید مسکن شده است اما عارضه‌هایی به جا گذاشته است. به‌عنوان مثال گسترش غیراصولی و بدون زیرساخت شهرهای جدید یکی از نتایج دخالت دولت‌های نهم و دهم در ساخت مسکن به شمار می‌آید.

در‌این‌میان به نظر می‌رسد راهبرد سومی هم وجود دارد که دولت نه نقش اصلی بازی مسکن را ایفا کند و نه بازار را رها کند؛ بلکه بازی‌گردان کار باشد. دست دلال را کوتاه کند، قیمت زمین را از هزینه تمام‌شده مسکن حذف کند و ساخت را به مردم و تعاونی‌ها بسپرد. این یعنی دولت تسهیلگر ساخت مسکن است و نباید تصدی‌گری کند.

از سوی دیگر به نظر می‌رسد واگذاری زمین و مردمی‌سازی ارزان‌تر و سریع‌تر از انبوه‌سازی است و به سبک زندگی مردم ایران هم نزدیک‌تر است.

‌گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در موارد بهای زمین تا 70 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و اگر زمین رایگان به مردم داده شود، هزینه نهایی خانه‌دار‌شدن به طور درخور‌توجهی کاهش پیدا می‌کند. سال 1370 از اکبر هاشمی‌رفسنجانی سؤال شد قیمت زمین برای طبقات محروم زیاد است، برنامه دولت برای آنها چیست؟ آقای رفسنجانی پاسخ داد که وزارت مسکن یک میلیون زمین را در 200 نقطه کشور آماده کرده تا به مردم بدهند؛ هرچند این کار انجام نشد؛ اما نشان می‌دهد ایده واگذاری زمین به مردم از دهه 70 در میان دولتمردان وجود داشته و بهتر است که مورد توجه جدی قرار بگیرد.

‌حمیدرضا آرامی، کارشناس مسکن، درباره واگذاری زمین به «شرق» می‌گوید: «دولت باید از احتکار زمین دست بردارد. زمین را متناسب با شرایط و نیاز خانواده تخصیص دهد و تصدی‌گری خود را در مسکن‌سازی کم کند و عرضه زمین را زیاد کند».

‌از سوی دیگر تورم بالا یکی از موانع جدی برای اجرای موفق طرح‌های افزایش تولید مسکن بوده است. به طوری که تعیین قیمت ساخت مسکن در طرح نهضت ملی مسکن با چالش جدی مواجه شد و ایرج رهبر، رئیس اتحادیه انبوه‌سازان، به «شرق» گفت که آنها برآوردهای مختلفی از هزینه ساخت مسکن در دوره‌های مختلف به دولت ارائه داده‌اند. براساس برآوردهای انبوه‌سازان برای ساخت هر مترمربع یک آپارتمان چهارطبقه در تهران، باید بین 10 تا 12 میلیون تومان باشد اما قیمتی که دولت به آنها اعلام کرده، متری هشت‌میلیون‌و 500 هزار تومان است؛ بنابراین مهار تورم می‌تواند منجر به کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش تولید مسکن شود.

‌در مجموع اینکه در 40 سال گذشته، «مسکن» راه‌های زیادی را پیموده است. به هر نحوی که بوده، امروز کشور با کمبود جدی مسکن مواجه است و جبران آن فقط از دولتی برمی‌آید که نگاهی صحیح به مسئله مسکن و زمین داشته باشد و به‌عنوان تسهیلگر در بازار مسکن نقش‌آفرینی کند.

‌همچنین به نظر می‌رسد که واگذاری زمین رایگان و ساخت مسکن از سوی تعاونی‌ها می‌تواند تولید و سرعت عرضه مسکن را افزایش دهد. سامانه املاک و اسکان، عرضه خانه‌های خالی به بازار و شناسایی زمین‌های مناسب ساخت مسکن در هر استان از‌جمله اقداماتی است که به نظر می‌رسد دولت چهاردهم باید آن را با اصلاحاتی ادامه دهد.