رشد اجاره‌بهای مسکن مهار شد؟
از اوایل سال 1399 بحث مهار رشد اجاره‌بهای مسکن به‌طور جدی مورد توجه دولتمردان قرار گرفت. تدبیر مسئولان برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها بوده که برای سه سال متوالی اجرا شده است. امسال نیز مصوبه سران سه قوه در این رابطه صادر و ابلاغ شد.
از اوایل سال 1399 بحث مهار رشد اجاره‌بهای مسکن به‌طور جدی مورد توجه دولتمردان قرار گرفت. تدبیر مسئولان برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها بوده که برای سه سال متوالی اجرا شده است. امسال نیز مصوبه سران سه قوه در این رابطه صادر و ابلاغ شد. بااین‌حال براساس اطلاعات موجود این تدبیر چندان کارساز نبوده و شاخص اجاره‌بهای مسکن بدون اعتنا به این سقف مجاز راه خود را در پیش گرفته و به ضرر جمعیت مستأجر کشور حرکت کرده است. هرچند در خردادماه گذشته و هم‌زمان با ابلاغ مصوبه سران قوا، متولیان امر از ضمانت اجرای این مصوبه و تأکید بر رعایت این «سقف مجاز» سخن گفتند، اما گذشت زمان نشان داد که دستگاه‌های ذی‌ربط توجه چندانی به روند تحولات بازار مسکن استیجاری ندارند و مصوبه مورداشاره را چندان جدی تلقی نمی‌کنند. گویاترین شاهد این مدعا این است که در پنج ماه گذشته، هیچ گزارش رسمی‌ای درباره نحوه نظارت بر اجرا و رعایت این سقف مجاز، تعداد تخلفات گزارش‌شده، شیوه برخورد با مالکان یا مشاوران املاک متخلف منتشر نشده و نهادهای متولی امر در بیانیه‌ها و اخبار رسمی خود کوچک‌ترین اشاره‌ای به مصوبه مزبور و میزان تأثیرگذاری آن بر روند رشد اجاره‌بهای مسکن نمی‌کنند. بی‌تردید اگر ابلاغ مصوبه موردنظر می‌توانست اثر چشمگیری بر بازار مسکن استیجاری بگذارد و منافع جمعیت روبه‌فزونی مستأجران را حتی به‌صورت نسبی حفظ کند، دستگاه‌های متولی امر مسکن با خوشحالی تمام گزارشی از کارنامه خود ارائه کرده و خبر این موفقیت ارزشمند را با صدای رسا اعلام می‌کردند. علت بی‌اعتنایی بازار مسکن استیجاری به سقف مجاز افزایش قیمت را به حصر منطقی در سه سرفصل زیر می‌توان خلاصه کرد:
۱- ممکن است در شیوه‌نامه اجرائی گریزگاه‌های متعددی وجود داشته باشد و مشاوران املاک یا برخی مالکان با استفاده از آنها بتوانند مقررات را دور زده و خواسته خود را به مستأجران تحمیل کنند. گرچه وجود چنین گریزگاه‌هایی را نمی‌توان انکار کرد، اما باید گفت بعد از سه دوره تعیین سقف مجاز از سال 1399 تاکنون، از دستگاه‌های متولی انتظار می‌رود با بررسی و رصد دقیق بازار شناخت کاملی از این گریزگاه‌ها داشته و سال به سال شیوه‌نامه اجرائی را کارآمدتر تنظیم کنند که قابل دورزدن نباشد. اما شواهد نشان می‌دهد چنین رصد و مطالعه‌ای در کار نبوده یا آثار آن بر ناظران مشهود نیست.
۲- ممکن است گفته شود مداخله دولت در بازار و تعیین «سقف مجاز» تغییرات سیاستی نادرست و ناکارآمد است و طبعا قیمت کالاها و خدمات گوش‌به‌فرمان این‌گونه مصوبات نخواهند بود.
در این رابطه توجه به دو نکته زیر ضروری است: اول اینکه در بازار مسکن استیجاری برخلاف بازار برخی محصولات دیگر تأثیرپذیری عرضه نسبت به تغییرات قیمت بسیار اندک است و چنین نیست که با جلوگیری از افزایش قیمت، عرضه‌کنندگان دست از سرمایه‌گذاری برای تولید و عرضه در میان‌مدت بردارند. علاوه‌براین کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در افق بلندمدت هم لزوما عاملی منفی تلقی نمی‌شود، زیرا این امر به معنی خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار است. دوم اینکه مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری به معنی فاصله‌گرفتن از معیارهای بازار آزاد و اعمال محدودیت جدی برای کسب‌وکار فعالان اقتصادی نبوده و تصمیمی هم‌سنگ با سیاست مقابله با احتکار در بازار کالاهای اساسی است. به بیان دیگر منطق مداخله دولت این است که بازار یک کالای اساسی مانند مسکن که بر سطح زندگی و رفاه عموم شهروندان و حتی فراتر از آن بر وضعیت حفظ کرامت ذاتی اعضای جامعه مؤثر است، نباید مورد تاخت‌وتاز بی‌رحمانه عوامل بازار آزاد قرار بگیرد و مالکان مستغلات در شرایطی که از بابت افزایش قیمت املاک به‌خوبی منتفع می‌شوند، نباید انتظار داشته باشند که در بازار مسکن استیجاری هم بیشترین منافع را نصیب خود کنند.
۳- نبود ضمانت اجرائی قوی موجب می‌شود که مالکان به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نکنند. زیرا در صورت این بی‌اعتنایی ضرری به آنان تحمیل نمی‌شود. به‌نظر می‌رسد افزایش میزان اجاره‌بها فراتر از سقف مجاز در ماه‌های اخیر نه متأثر از وجود گریزگاه‌های متعدد و نه به دلیل بی‌تأثیربودن مداخله دولتی، بلکه به دلیل نبود نظارت و ضمانت اجرای کارآمد اتفاق افتاده است. در چنین شرایطی مالکان بدون نگرانی از تبعات عدم رعایت سقف مجاز و با استفاده از شرایط اضطرار مستأجران موفق به افزودن بر میزان اجاره‌بها شده‌اند. طبعا تداوم چنین وضعیتی این باور را در جامعه ترویج خواهد داد که مستأجران در بازار مسکن استیجاری تنها و بی‌پناه هستند و مسئولان به‌جای تلاش برای رفع مشکلات بزرگ آنان، فقط توصیه‌های اخلاقی صادر می‌کنند که بی‌اعتنایی به آنها هیچگونه تبعاتی برای مالکان در پی ندارد. راه‌حل کوتاه‌مدت برای حل این مشکل، برقراری نظام کنترل سخت‌گیرانه اجاره‌بهای املاک مسکونی و اعمال جریمه مالی برای موارد عدم رعایت سقف مجاز به همان میزان مازاد افزایش اجاره است. بدین‌ترتیب مالکان درخواهند یافت که افزایش اجاره‌بها با نرخی بالاتر از سقف مجاز منافعی برایشان ایجاد نمی‌کند. از سوی دیگر این کار شأن دولت و سران قوا را از سطح یک تیم صادرکننده توصیه‌های اخلاقی به سطح یک تیم مدیریتی مقتدر و مطلع از شرایط روز جامعه ارتقا خواهد داد که بی‌اعتنایی به دستورات و مصوباتش تبعات جدی برای مرتکبان به دنبال خواهد داشت.
