شکست ۵۰ساله بازار مسکن
ساخت چند میلیونی مسکن در حد یک وعده ماند؛ در عوض حدود هشت ماهی است که انتشار آمار بازار مسکن متوقف شده است. به‌تازگی هم مدعی شده‌اند که استارتاپ‌ها و پلتفرم‌های انتشار آگهی مقصر افزایش قیمت‌ها هستند.
شرق: ساخت چند میلیونی مسکن در حد یک وعده ماند؛ در عوض حدود هشت ماهی است که انتشار آمار بازار مسکن متوقف شده است. به‌تازگی هم مدعی شده‌اند که استارتاپ‌ها و پلتفرم‌های انتشار آگهی مقصر افزایش قیمت‌ها هستند.
موضوعی که بیت‌الله ستاریان، تحلیلگر اقتصاد مسکن و استاد دانشگاه تهران، در گفت‌وگو با «شرق» آن را رد کرده و می‌گوید که «این ادعا که استارتاپ‌ها، پلتفرم‌ها یا حتی ریل‌استیت‌ها عامل افزایش قیمت مسکن هستند کاملا اشتباه است؛ چراکه سابقه افزایش قیمت مسکن در ایران که به دو سال، سه سال یا 10 سال گذشته بازنمی‌گردد که این عوامل جدید در بازار را عامل افزایش قیمت آن بدانیم».
او تأکید می‌کند: «بیش از ۵۰ سال است که قیمت مسکن در ایران روی نوار صعودی در حال حرکت است. اگر به اعداد و ارقام افزایش قیمت مسکن در این پنج دهه نگاهی بیندازید، می‌بینید که علاوه بر تورم، ارزش افزوده‌ای هم بر ارزش مسکن افزوده شده و نمودار آن تقریبا پیشتاز تمام شاخص‌های تورم ماست.
50 سال پیش که استارتاپ، پلتفرم و آگهی‌های آنلاین فروش مسکن نبوده، پس چرا قیمت مسکن در ایران این روند تاریخی رشد را در پیش گرفته است؟ آیا می‌توان همه این حرکت 50ساله را به چند پلتفرم یا استارتاپ نسبت داد؟».
این کارشناس در ادامه می‌گوید: «وقتی چنین اظهارنظرهایی از مقام‌های مسئول شنیده می‌شود، بار دیگر این سؤال برای ما پیش می‌آید که آیا واقعا آنها مسئله مسکن را می‌شناسند یا خیر؟ با این اظهارنظر که چنین به نظر نمی‌رسد. این فقر اطلاعاتی و دانشی که در زمینه مسکن در دولت و حاکمیت وجود دارد، حتی به دانشگاه‌های ما هم کشیده شده است؛ چون همه در حال حاضر مسکن را فقط از نظر فنی تحلیل می‌کنند، اما حتی یک رشته دانشگاهی نداریم که موضوع مسکن را به صورت جامع و همه‌جانبه بررسی کند. وقتی از مسکن حرف می‌زنیم باید اقتصاد مسکن، روان‌شناسی مسکن، حوزه‌های امنیتی مسکن و ده‌ها جنبه دیگر آن را بررسی کنیم، اما می‌بینیم که حتی در دانشگاه‌ها هم فقط از نگاه مهندسی به مسکن پرداخته می‌شود».
ستاریان همچنین توضیح می‌دهد: «کالایی که به عنوان مسکن ساخته می‌شود، محصول نهایی یک زنجیره بزرگ از صنعت است که بیش از ۵۰ درصد صنعت کشور را درگیر می‌کند. اشتغال بیش از ۶۰ درصد جامعه در این صنعت نهفته است؛ بنابراین معلوم می‌شود که مسکن یک اقتصاد بسیار وسیع و سنگین را دربر می‌گیرد. از سوی دیگر این محصول نهایی چنان مهم است که تمام ابعاد روانی و معیشتی گروهی درگیر رسیدن به آن یا از‌دست‌دادن آن است؛ بنابراین تنها نمی‌توان مسکن را از دید فنی تحلیل کرد بلکه باید چنین فعالیت بزرگی که اقتصاد و صنعت و جامعه را چنین درگیر کرده، به صورت همه‌جانبه تحلیل کرد.
در چنین شرایطی می‌بینیم که مسئولان می‌آیند و خط را تا جایی پایین می‌کشند که فلان استارتاپ قیمت مسکن ما را بالا برده! این حرف یعنی ما مشکل مسکن نداریم و تولیدمان به اندازه کافی است و نیازهای جامعه را می‌توانیم به دستی جواب دهیم و در این میان تنها چند استارتاپ آمده‌اند بازار مسکن را به هم ریخته‌اند. این حرفی نادرست است».
او همچنین می‌گوید: «وقتی ما می‌دانیم سالانه بین یک میلیون تا یک‌میلیون‌و 200 هزار واحد مسکونی نیاز داریم، اما به سختی 500 هزار مسکن در سال ساخته می‌شود، معلوم است که تعادل بازار به هم می‌خورد. فاصله بین عدد مسکنی که ما در سال می‌سازیم که در این 50 سال بین 300 هزار تا 500 هزار واحد در سال بوده، با نیاز واقعی‌مان که یک میلیون تا یک‌میلیون‌و 200 هزار واحد است کجا می‌رود؟ فاصله این دو عدد با حاشیه‌نشینی، خانه‌های گسیخته و خانواده‌های گسیخته پر می‌شود. چگونه وقتی چنین ایرادات واضحی در بازار مسکن وجود دارد کسی می‌تواند بگوید که حالا مشکل مسکن ما استارتاپ‌ها هستند.
از همین اظهارات معلوم است که مسئله مسکن برای مسئولان ایرانی ناشناخته است. وقتی مسئولی وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را می‌دهد، مشخص است که مسکن را به‌درستی نمی‌شناسد».
ستاریان تأکید می‌کند: «ساخت یک میلیون واحد مسکونی به معنی این است که یک‌بیست‌و‌پنجم مسکن‌های موجود کشور را می‌خواهیم یک‌ساله بسازیم؛ یعنی چهار درصد آن را قرار است طی یک سال بسازیم. این طبیعی است که برای این حجم از مسکن باید فضای خدماتی هم در نظر بگیرید. وقتی چهار درصد به مسکن‌های موجود در کشور اضافه کردید باید چهار درصد هم به فضاهای خدماتی که به این مسکن‌ها خدمات بدهد اضافه کنیم. این حجم از مسکن‌های جدید فضای بهداشتی، آموزشی، تفریحی، اداری و... می‌خواهند. به‌جز این چهار درصد باید حالا چهار درصد هم به زیرساخت‌ها اضافه کنیم؛ یعنی به اندازه چهار درصد باید لوله‌کشی آب، برق‌کشی، گازکشی، خیابان‌کشی و... هم افزایش یابد. در مجموع وقتی ما داریم از ساخت یک میلیون مسکن در کشور حرف می‌زنیم به این معناست که می‌خواهیم توسعه عمرانی کشور را چهار درصد افزایش دهیم. آیا چنین اتفاقی رخ می‌دهد؟ آیا با این اقتصاد فعلی ما می‌توانیم چهار درصد توسعه عمرانی داشته باشیم؟».
استاد دانشگاه تهران می‌افزاید: «مسئولان می‌آیند و برای صورت‌مسئله‌ای به این بزرگی راهکار ارائه می‌دهند. می‌گویند که این‌قدر تسهیلات برای این کار در نظر گرفته‌ایم. یا می‌گویند قرار است با فلان شرایط زمین بدهیم تا مردم خانه بسازند. برای چنین اتفاق بزرگی در اقتصاد چنین راهکارهایی ارائه می‌کنند. این در حالی است که این اصلا راهکار این مسئله نیست. راهکار این مسئله خیلی بزرگ‌تر از این حرف‌هاست. برای ایجاد چنین راندمان کاری باید اقتصاد را دگرگون کنید. مگر می‌شود با چنین برنامه‌های ساده‌ای برسیم به چهار درصد توسعه عمرانی در کشور؟ چهار درصد توسعه عمرانی به گردش سریع پول و سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی نیاز دارد».
ستاریان می‌گوید: «به نظر من ساختار دولت برای حل مشکل مسکن ساخته نشده است. کجای این تشکیلات دولت جایی برای رصد این اقتصاد عظیم و برنامه‌ریزی برای این توسعه عظیم وجود دارد؟ تنها یک معاونت مسکن در وزارت راه و شهرسازی داریم، آن هم برای موضوعی که نیمی از اقتصاد این کشور را درگیر خودش می‌کند. بانک مرکزی ما کی و کجا بازار مسکن را رصد می‌کند و مدل‌های مختلف را ارزیابی می‌کند؟ وزارت صمت ما در این بازار چه می‌کند؟ تنها یک شورای عالی شهرسازی داریم که رئیس‌جمهور هم ریاست آن را بر عهده دارد. اما او که تصمیم‌گیر است، پس تصمیم‌سازها کجا هستند؟ بدنه‌ای که باید در زمینه مسکن تصمیم‌سازی کنند کجا هستند؟ مصوبات آن در کدام ساختار اجرا می‌شود؟
وقتی وعده می‌دهید که باید یک میلیون مسکن در سال بسازیم یعنی اینکه باید دست به دل اقتصاد کلان کشور ببرید و آن را دگرگون کنید. با ساختار قبلی که نمی‌توان چنین تحول بزرگی در چنان اقتصاد بزرگی ایجاد کرد. اگر قرار بود مثلا با ۵۰ میلیون اضافه‌کردن به تسهیلات مسکن مردم خانه‌دار شوند که تاکنون شده بودند».
به گفته این کارشناس، حل مشکل مسکن نیازمند شناخت دقیق از مسکن است که در میان بخش زیادی از مسئولان ما وجود ندارد. وقتی چنین شناختی وجود ندارد آنها نمی‌توانند برای این مشکل راهکار اجرائی هم داشته باشند. وقتی چنین راهکاری ندارند به دنبال مقصری خارج از خودشان می‌گردند. یک روز مافیای مسکن را مقصر می‌دانند و یک روز بنگاه‌های معاملات ملکی را. حالا هم که مشکل بازار مسکن را در پلتفرم‌ها و استارتاپ‌ها دیده‌اند. این اتفاقی است که به‌صورت مکرر در سال‌های اخیر با آن مواجه بوده‌ایم.
