بازار مسکن استیجاری و مداخله‌ای دیرهنگام

اتفاقاتی که در طول بیش از سه دهه گذشته در سطح اقتصاد ملی واقع شده، به‌تدریج بازار مسکن استیجاری را به یکی از مهم‌ترین بازارها تبدیل کرده‌ است. افزایش جمعیت مستأجر و عبور آن از مرز ۴۰ درصد جمعیت شهری، رونق اجاره‌نشینی در سطح کشور، افزایش چشمگیر سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، افزایش ابعاد فقر در کشور که به‌ گفته بسیاری از ناظران ارتباط نزدیک با افزایش هزینه مسکن استیجاری دارد، همه و همه موجب شده‌اند بازار مسکن استیجاری و تحولات آن کانون توجه بسیاری از کارشناسان، پژوهشگران و اصحاب رسانه بشود. در طول این سال‌های پرآشوب پرونده مسکن در بین دغدغه‌های مسئولان رتبه بالایی نداشت. هرچند برخی مسئولان گاه و بی‌گاه و به‌ویژه در ایام انتخابات به گرفتاری‌های حوزه مسکن می‌پرداختند، اما چندان تلاشی در این بازار و اصلاح روندها نکردند. اما گسترش ابعاد بحران دولت را وادار کرد تا شکلی از مداخله را در بازار مسکن استیجاری بیازماید. از ابتدای سال ۱۳۹۸ به بعد هرساله سران سه قوه در قالب مصوبه‌ای سقف افزایش مجاز اجاره مسکن را اعلام کردند. اما این مصوبه‌های سالانه به دلیل نبود ضمانت اجرائی لازم و نبود اراده‌ای در دولتمردان برای پیگیری و اصرار بر اجرا، عملا اثری بر بازار نگذاشت و نتوانست منتهی به مهار رشد اجاره مسکن شود. گفتنی است با وجود ابلاغ مصوبه‌های سالانه هیچ‌گاه خبری از صدور دستور ارائه گزارش از وضعیت رعایت سقف مصوب و بررسی چگونگی واکنش بازار مسکن استیجاری به این مصوبات منتشر نشده‌ است. در چنین شرایطی بی‌تردید باید تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه گذشته را قدمی ارزشمند و رو به جلو دانست. این قانون با وجود برخی کاستی‌ها و نارسایی‌ها می‌تواند شروع‌کننده دوران جدیدی در حوزه مسکن باشد. با تصویب این قانون درواقع کاستی مربوط به نبود ضمانت اجرا برای مصوبات مرتبط با تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن رفع شده‌ است. به‌این‌ترتیب مالکان واحدهای مسکونی استیجاری در صورت رعایت‌نکردن سقف مجاز افزایش، با خطر پیگرد قانونی و پرداخت جریمه مالی روبه‌رو خواهند شد. یکی از کاستی‌های مهم این قانون در حوزه رابطه اجاره‌بها و نرخ تورم ظاهر شده‌ است. در طول چند دهه گذشته سیاست‌های جاری دولت‌ها و واقعیت‌های موجود در عرصه اقتصاد ملی شرایطی را پدید آورد که دارایی‌های مستغلاتی در مقایسه با دیگر اَشکال دارایی از مزیت رشک‌برانگیزی برخوردار شدند. این مزیت رشد هم‌زمان ارزش روز دارایی و حتی عایدات آن هماهنگ و متناسب با نرخ تورم بود. به بیان دیگر از یک‌ سو در شرایطی که ارزش دارایی‌های دیگر ازجمله سپرده‌های بانکی یا موجودی نقدی در اختیار شهروندان با سرعت در حال ذوب‌شدن بود، ارزش دارایی‌های مستغلاتی متناسب با تورم افزایش می‌یافت. و از سوی دیگر عایدات این دارایی‌ها هم رشدی متناسب با تورم یافته‌ بود؛ درحالی‌که دیگر اشکال دارایی هرگز چنین موقعیتی نداشتند. به‌عنوان نمونه سود متعلقه به سپرده‌های بانکی با افزایش نرخ تورم هرگز متناسب با آن بالا نرفت، اما دولتمردان معتقد بودند با کاهش نرخ تورم حتی برای یک سال، باید سود سپرده‌ها کاهش یابد! همچنین سطح دستمزدها به‌عنوان برآوردی از ارزش روز خدمات نیروی کار هرگز متناسب با نرخ تورم افزایش نیافته‌ است. شکل‌گیری این مزیت انحصاری و تبعیض‌آمیز موجب شد دارایی‌های مستغلاتی از مرغوبیت بسیار بالایی برخوردار شوند. نتیجه این امر هجوم گسترده صاحبان نقدینگی به بازار املاک و بالارفتن قیمت مسکن بود. با عنایت به آنچه گذشت، تضعیف این مزیت برای دارایی‌های مستغلاتی و برهم‌زدن نظم موجود به نفع دیگر اشکال دارایی‌ها یک ضرورت انکارناپذیر و اقدامی در مسیر توسعه است. قانون اشاره‌شده هرچند رشد اجاره‌بها (عایدات دارایی‌های مستغلاتی) متناسب با تورم را تأیید نمی‌کند، اما آن را در سطح یک رابطه نه‌چندان قوی به رسمیت می‌شناسد، و به‌ جای قطع یکباره این رابطه نابجا و مخرب، اجازه استمرار وضع موجود را فقط با قدری تعدیل به نفع جمعیت مستأجر صادر می‌کند.

نکته تأمل‌برانگیز دیگر، دقتی است که قانون درباره حفظ حقوق مالکان و تضمین منافع آنان به کار برده ‌است. درصورتی‌که مستأجر به تعهدات خود عمل نکند، مالک علاوه‌ بر اینکه مانند گذشته به سهولت می‌تواند مستأجر را از ملک خود اخراج کند، بلکه می‌تواند درباره مطالبات غیرقابل پرداخت خود نیز حکم واجب‌الاجرا بگیرد! و دیگر نیازی نیست مثل گذشته با صرف‌نظر از مطالبات خود، به تخلیه ملک اقدام کند. علاوه‌براین «بدحسابی» مستأجر در پرونده او ثبت شده و به اطلاع مالک بعدی خواهد رسید! درواقع قانون به افلاس گروهی از کم‌درآمدترین مستأجران که دقیقا به دلیل بی‌عملی دولتمردان در حوزه مسکن شکل گرفته، هیچ اعتنا و توجهی ندارد. نگارنده قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را با وجود کاستی‌های متعدد قدمی به جلو تلقی کرده و با این‌ حال دست‌اندرکاران را به بررسی بیشتر، اجرای دقیق و بدون تنازل قانون به نفع جمعیت مستأجر و اصلاح تدریجی قانون توصیه می‌کند.