بخش مسکن و ناکارآمدی تحمیلی بازار

در مطالعات اقتصادی از کارآمدی‌ها و ناکارآمدی‌های بازار سخن به میان می‌آید. عوامل عرضه و تقاضا در بسیاری از حوزه‌ها اقتصاد را به سمتی هدایت می‌کنند که ضمن برآورده‌شدن نیاز متقاضیان کالاها و خدمات، مصالح عمومی جامعه هم تا حدودی رعایت شود. با این‌ حال در برخی حوزه‌ها به‌ویژه بخش مسکن نوعی ناکارآمدی مشاهده می‌شود که می‌توان آن را ناکارآمدی ذاتی دانست. به بیان دیگر در بخش مسکن عملکرد عوامل عرضه و تقاضا در بازار آزاد نمی‌تواند بهترین شرایط را برای جامعه فراهم بیاورد. در نتیجه برخی اهل فن مداخله دولت و مدیریت اقتصادی کشور را در چنین حوزه‌هایی پیشنهاد می‌دهند. با این‌ حال با مطالعه حال و روز بازار مسکن در کشورمان و شرایطی که در آن حاکم است، می‌توان از نوع دیگری از ناکارآمدی در این بازار سخن گفت که می‌توان آن را ناکارآمدی تحمیلی نامید؛ زیرا در سایه اعمال سیاست‌های نسنجیده در سطح اقتصاد کلان و برخی حوزه‌های تأثیرگذار، به بازار مسکن تحمیل شده و متفاوت با ناکارآمدی ذاتی بازار آزاد در این بخش است. در یک اقتصاد سالم تقاضای مسکن متأثر از رشد جمعیت نیازمند مسکن شکل می‌گیرد و تولیدکنندگان برای برآورده‌‌کردن این نیاز و کسب سود وارد بازار می‌شوند. همچنین سیستم بانکی با ورود به میدان به کمک نیازمندان مسکن شتافته و منابع مالی مورد نیازشان را با اتکا به درآمد احتمالی آینده آنان تأمین می‌کند. در چنین شرایطی انبوه‌سازان مسکن تلاش می‌کنند با بهبود شیوه‌های مدیریت و استفاده از فناوری‌های نوین هزینه ساخت را کاهش داده و محصولات خود را با قیمت پایین‌تر در مقایسه با رقبا به بازار عرضه کنند. همچنین تعادل بین میزان عرضه و تقاضای واقعی در بلندمدت شکل می‌گیرد. به‌این‌ترتیب ضمن برآورده‌شدن نیاز متقاضیان، منافع عمومی نیز نادیده رها نمی‌شود؛ زیرا از یک‌ سو ساخت‌وساز رقابتی با بهبود کیفیت و مدیریت هزینه ساخت همراه است و از سوی دیگر حجم فعالیت ساخت‌وساز متناسب با نیاز واقعی جامعه تنظیم می‌شود و بخش عظیمی از سرمایه کشور در قالب دارایی‌های مستغلاتی محبوس نمی‌شود. اما مناسبات ناسالم اقتصادی در کشورمان وضعیتی ایجاد کرده که بخش اعظم فعالیت ساخت‌وساز در کشور نه برای تأمین نیاز متقاضیان مسکن؛ بلکه برای برآورده‌کردن خواسته دلالان انجام می‌گیرد. گفتنی است در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران 22 درصد بوده و در دوره 1395 تا 1400 به 75 درصد می‌رسد. هجوم تقاضای سفته‌بازانه به بازار مسکن که یکی از دستاوردهای ناکارآمدی و ضعف بنیادین بازار سرمایه بوده، شرایطی را فراهم کرده که قیمت مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته نزدیک به دو هزار برابر رشد کرده‌ است. چنین رشدی می‌تواند به‌راحتی عملکرد سالم نیروهای عرضه و تقاضا را متأثر و منحرف کند. با وجود چنین رشدی سود و درآمد انبوه‌سازان نه از محل مدیریت هزینه ساخت یا جلب رضایت مشتریان از طریق بهبود کیفیت یا کاهش هزینه‌های ناشی از خواب سرمایه؛ بلکه فقط و فقط از محل نگهداری دارایی‌ها در قالب املاک و مستغلات محقق می‌شود. به بیان دیگر هیچ تولیدکننده‌ای برای بهبود شیوه‌های مدیریت ساخت علاقه‌ای نشان نخواهد داد. از سوی دیگر میزان تولید و عرضه، تناسبی با نیاز واقعی جامعه نخواهد داشت؛ زیرا هدف از ساخت‌وساز فقط جلب رضایت خریداران است که البته عمده آنان فقط با هدف «سرمایه‌گذاری» وارد بازار مسکن شده‌اند. به‌این‌ترتیب حاکمیت مناسبات نامطلوب در سطح اقتصاد کلان، با برهم‌زدن نظم طبیعی بازار مسکن و منحرف‌کردن عوامل عرضه و تقاضا از پدیده نامطلوبی مانند خانه‌های خالی رونمایی خواهد کرد. این خانه‌های خالی درواقع همان کالاهایی هستند که هدف از تولیدشان تأمین نیاز واقعی جامعه نبوده‌ است.               

همچنین حاشیه سود بالا در فعالیت‌های ساخت‌وساز که فقط و فقط ناشی از حاکمیت تورم دورقمی است، موجب گسترش ساخت‌وساز غیرحرفه‌ای از طرف افرادی می‌شود که چندان تجربه و تخصصی در امر ساخت ندارند و فقط به صرف در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه کافی و با انگیزه کسب سود سرشار راهی بازار مسکن شده‌اند. به‌این‌ترتیب رواج ساخت‌وساز غیراصولی و غیرحرفه‌ای هزینه گزافی را به‌ صورت سازه‌های بی‌کیفیت به اقتصاد ملی تحمیل می‌کند.

خسارتی که تحمیل ناکارآمدی به بازار مسکن، به اقتصاد ملی وارد آورده، در این موارد خلاصه نمی‌شود؛ اما فقط توجه به سرفصل‌های فوق برای درک این واقعیت کافی است که بازار مسکن در جامعه امروز ایران تا چه میزان از ریل کارآمدی و رفاه‌گستری خارج شده‌ است.

تلاش برای اصلاح امور در بازار مسکن و رفع موانع ناشی از ناکارآمدی تحمیلی رسالت بزرگ دولت است؛ رسالتی که اولویت آن به‌مراتب بیشتر از محقق‌کردن هدف ساخت یک میلیون مسکن در سال است. با بازگرداندن بازار مسکن به ریل کارآمدی و با بازآرایی عوامل عرضه و تقاضا این موقعیت در اقتصاد ملی فراهم خواهد شد که نیاز متقاضیان واقعی مسکن بهتر از گذشته تأمین شود.