کُمای مسکن

شرق: بازار مسکن در فروردین امسال رکود سنگینی را تجربه کرده است و مطابق گزارش بانک مرکزی میزان معاملات در اولین ماه بهار امسال کاهش بیش از 75 درصدی را در مقایسه با فروردین سال گذشته نشان می‌دهد. این گزارش همچنین حاکی از آن است که تقاضای اجاره‌نشینان تهرانی به سمت بازار مسکن حومه پایتخت منتقل شده که این مسئله هم گواه دیگری از کاهش توان اقتصادی مردم در بازار مسکن است. با این حال دولت به جای تقویت عرضه مسکن و کاهش هزینه‌های تولید در طرحی تصمیم گرفته است که مدل شکست‌خورده قیمت‌گذاری دستوری در این بازار را اجرا کند؛ اتفاقی که می‌تواند منجر به کاهش بیش‌ازپیش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و ریزش عرضه ملک شود.

رکود سنگین در بازار مسکن

رکود سنگین در بازار مسکن سطح معاملات را به‌شدت کاهش داد. براساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده است، در فروردین‌ سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به حدود هزارو 500 واحد مسکونی رسیده است که این تعداد معاملات در مقایسه با فروردین سال 1402 کاهش 75.6 درصدی را نشان می‌داد، عددی که حاکی از رکود سنگین بازار مسکن در اولین ماه سال پیش‌رو است.

این گزارش نشان می‌دهد که در فروردین سال 1403 تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به هزارو 508 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 75.6 درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده 81‌میلیون‌و 630 هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد و در مقایسه با ماه قبل افزایش اندک 0.2 درصدی را تجربه کرده است. این عدد حاکی از تورم نقطه به نقطه حدودا ۲۳ درصدی مسکن در تهران است.

گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که متراژ خانه‌های خریداری‌شده در فروردین امسال اندکی افزایش داشته است. براساس‌این در زمستان سال گذشته بیشترین معاملات مربوط به خانه‌های حدود ۵۰ تا ۶۰ متر مربع بود، اتفاقی که در فروردین‌ماه ادامه نیافته تا این بار شاهد پرطرفدار شدن بازه متراژی ۶۰ تا ۷۰ باشیم. به طوری که ۱۵.۵ درصد خانه‌های معامله‌شده در ماه گذشته در این بازه بوده‌اند. بعد از آن هم خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متری و ۴۰ تا ۵۰ متری به ترتیب پرطرفدارترین متراژها برای خرید خانه در پایتخت بودند. بیش از ۱۸ درصد خانه‌های معامله‌شده هم قیمتی بین دو تا سه میلیارد تومان داشته‌اند که بیانگر این است که بیشترین قدرت خرید در این محدوده قیمتی قرار دارد.

نکته درخورتوجه دیگر در این گزارش وضعیت اجاره‌بهای خانه‌های مسکونی است که بر مبنای آن اجاره‌بها در تهران و دیگر شهرهای استان در ماه گذشته رشد دو درصدی را تجربه کرده است. با این رشد تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران به ۴۵ درصد و در کل مناطق شهری استان به ۵۲ درصد رسیده است. امری که نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید اجاره‌نشینان منجر به انتقال تقاضا به سمت حومه پایتخت و در نتیجه رشد قیمتی بیشتر در دیگر شهرستان‌های استان شده است.

خواب جدید دولت برای بازار ملک

رکود سنگین در بازار معاملات مسکن در شرایطی است که این وضعیت در بازارهای دیگر مانند بازار خودرو و دیگر کالاهای سرمایه‌ای کم‌وبیش گزارش می‌شود و به نوعی از سقوط قدرت خرید مردم و البته ریسک‌های معامله در فروردین امسال حکایت دارد.

به جز این باید گفت که میزان عرضه مسکن در بازار ایران با تولید فاصله درخورتوجهی دارد و در سال‌های گذشته این فاصله بیشتر و بیشتر شده است. درحال‌حاضر سالانه حدود 350 تا 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود. این در حالی است که نیاز سالانه به مسکن حدود یک میلیون واحد برآورد شده است. به‌این‌ترتیب باید گفت که بین عرضه و تقاضا فاصله درخورتوجهی وجود دارد و تولید مسکن تنها جواب‌گوی حدود یک‌سوم نیاز بازار است.

بسیاری از سازندگان مسکن سهم بالای زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، تورم دورقمی، افزایش تصاعدی قیمت مصالح ساختمانی، رقم بالای عوارض شهرداری، مالیات و... را مهم‌ترین عوامل افزایش هزینه تمام‌شده مسکن در کشور می‌دانند. با این حال دولت به‌تازگی در اقدامی عجیب اعلام کرده که به دنبال طرحی است که قیمت‌گذاری را در بازار مسکن دستوری کند.

در همین زمینه جواد سادات، مشاور وزیر راه و شهرسازی، با بیان اینکه طرح ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره با تأیید شورای نگهبان و چندین مصوبه از هیئت وزیران به‌زودی به شکل قانون ابلاغ خواهد شد، به ایلنا گفته است که «با ابلاغ این طرح، امکان تعیین کف و سقف قیمت‌گذاری زمین، مسکن و اجاره فراهم می‌شود». او توضیح داده است: «طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تأیید شورای نگهبان رسید و منتظر تصویب در هیئت وزیران است و امیدواریم این طرح به‌زودی از طرف مجلس به دولت برای اجرا ابلاغ شود». مشاور وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه برای نخستین بار است که بعد از شکل‌گیری دولت مدرن در ایران یک قانون یکپارچه در حمایت از مستأجران و زنجیره تشکیل‌دهنده بازار اجاره و مسکن مصوب می‌شود، توضیح داد: «این طرح که همه‌جانبه به موضوع ساماندهی می‌پردازد و شامل زمین و مسکنی که می‌خواهد وارد بازار اجاره یا خریدوفروش شود هم می‌شود، چندین ماده در حمایت از مستأجران دارد که یکی از مواد مهم آن ماده ۸ است که به سقف قیمتی اجاره‌بها می‌پردازد». او ادامه داد: «ماده ۸ این طرح که منتظر تصویب و ابلاغ است، به دولت مجوز می‌دهد تا چنانچه تورم حوزه بازار مسکن بیش از تورم استانی باشد، بتواند به شکل استانی و شهرستانی نرخ‌گذاری قیمتی داشته باشد. همچنین در این ماده، تبصره‌هایی وجود دارد که مستأجران می‌توانند چنانچه تخلفی شکل بگیرد و اجاره بیش از میزان ملک باشد، بعد از گذشت حتی پنج سال اعلام شکایت کنند. این ماده و تبصره‌هایش حتی شامل واحدهای صنفی که واحدها را گران به مستأجران عرضه می‌کنند نیز می‌شود و به دولت و سازمان تعزیرات حکومتی این اختیار را می‌دهد تا بتوانند به واحد صنفی اخلالگر دسترسی داشته باشند و بتوانند ۱۰ برابر جریمه و پلمب کنند». مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره قیمت‌گذاری‌ها در این طرح گفت: «در این طرح آنچه در نظر گرفته‌ایم، این است که ظرفیت قیمت منطقه‌ای واقعی‌تر می‌شود و در اختیار آحاد مردم قرار می‌گیرد. همچنین در این طرح که به‌زودی ابلاغ می‌شود، باید کارگروه‌هایی شکل بگیرد تا بتوان استثناها را نیز در قیمت منطقه‌ای لحاظ کرد».

مداخله دولت در بازار مسکن در شرایطی در دستور کار قرار گرفته است که پیش‌ازاین قیمت‌گذاری دستوری در دیگر بازارها از سوی دولت شکست خورده است و این سطح از مداخله دولت در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش بیش‌ازپیش سرمایه‌گذاری در این بازار و کاهش عرضه مسکن شود.