پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، شهرهای پرعارضه را محصول حذف توسعه‌گران می‌داند؛
خسران طرد سرمایه‌گذاران بزرگ
«توسعه شلخته شهر و تضییع حقوق شهروندی، نتیجه حذف سرمایه‌گذاران و سازندگان بزرگ و جایگزینی سازندگان خرد (پیمانکاران) است». این نکته‌ای است که پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان می‌گوید و تأکید می‌کند که دولت‌های پس از انقلاب با حذف توسعه‌گران، به جای آنها نشسته و اجرای کار را به پیمانکاران سپردند، اما از آنجا که دولت، جایگاه تنظیم‌گری و رگولاتوری خود را گم کرده و بدون تخصص کافی به فعالیت اقتصادی روی آورده بود، در توسعه شهری شکست خورد.
«توسعه شلخته شهر و تضییع حقوق شهروندی، نتیجه حذف سرمایه‌گذاران و سازندگان بزرگ و جایگزینی سازندگان خرد (پیمانکاران) است». این نکته‌ای است که پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان می‌گوید و تأکید می‌کند که دولت‌های پس از انقلاب با حذف توسعه‌گران، به جای آنها نشسته و اجرای کار را به پیمانکاران سپردند، اما از آنجا که دولت، جایگاه تنظیم‌گری و رگولاتوری خود را گم کرده و بدون تخصص کافی به فعالیت اقتصادی روی آورده بود، در توسعه شهری شکست خورد. گذشته از این، کسری بودجه مداوم و دست خالی دولت نه‌تنها باعث زمینگیری پروژه‌های عمرانی و تأخیر در توسعه شد که با فشار بر منابع مالی بانک‌ها سبب شکل‌گیری ابرچالش ناترازی بانکی و تحمیل تورم به آحاد جامعه شد. در نتیجه توسعه شهر به دست سازندگان خردی افتاد که برای توسعه، نه منابع مالی کافی و نه تخصص لازم را داشتند و محصول این مجموعه اتفاقات، شهرهای پرعارضه و شهروندان ناراضی شد.
ابزار و امکانات توسعه شهری ناشناخته مانده است
امسال در شرایطی سال «سرمایه‌گذاری برای تولید» نام گرفته است که سرمایه‌گذاران کلان و توسعه‌گرها تا پیش از این نه‌تنها در توسعه شهری کشور نقشی ندارند که اهمیت آنها برای متولیان ناشناخته مانده بود. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان با این مقدمه توضیح می‌دهد که در توسعه شهری ایران، بسیاری از ابزار و امکانات ناشناخته مانده یا تلقی از کارکرد این ابزار نادرست و غیرکارشناسی است. او مفاهیمی مانند توسعه‌گری، بلندمرتبه‌سازی یا پروژه‌های ترکیبی ساخت‌وساز را مصادیقی از این ادعا می‌داند و معتقد است که با گفتمان‌سازی درباره اهمیت این سه مفهوم می‌توان معضلات شهری بزرگی را حل کرد.
رئیس انجمن صنعت ساختمان می‌گوید برداشت‌ها از بلندمرتبه‌سازی در ایران، چندان درست و مبتنی بر واقعیت نیست. جوزی توضیح می‌دهد: «وقتی از بلندمرتبه‌سازی صحبت می‌شود، بلافاصله مفهوم شهر قدکوتاه یا شهر قدبلند در اذهان شکل می‌گیرد. درحالی‌که این طرز تلقی از بلندمرتبه‌سازی درست نیست و بلندمرتبه‌سازی یک مفهوم کاملا نسبی است؛ به این معنی که بلندمرتبه‌سازی قواعد و اصول خاص خود را دارد و بنا نیست تمام شهر از آسمان‌خراش‌های صد طبقه و 200 طبقه اشباع شود». او ادامه می‌دهد: «وقتی از بلندمرتبه سازی حرف می‌زنیم، منظور این است که بر اساس ظرفیت‌های زیستی شهر تصمیم بگیریم که در هر نقطه چه ساختمان‌هایی با چقدر ارتفاع ساخته شود؟ به عنوان مثال ما در یک بافت تاریخی نمی‌توانیم و مجاز نیستیم ساختمان‌هایی بسازیم که چشم‌انداز بنای تاریخی را استحاله کند یا در کوچه‌های کم‌عرض نمی‌توانیم ساختمان‌های بلندمرتبه بسازیم و در این محلات باید پیش‌بینی‌هایی داشته باشیم که در زمان حادثه امدادرسانی دشوار نشود.
در مقابل در بخشی از مناطق، تشخیص کارشناسی بلندمرتبه‌سازی است».رئیس انجمن صنعت ساختمان می‌گوید: «توسعه افقی شهر به معنی تصرف زمین‌های بیشتر و ایجاد نیاز بیشتر به زیرساخت شهری است. مفهوم این است که وقتی شما بخواهید 300 نفر را به شیوه توسعه افقی، در منطقه‌ای اسکان بدهید ناچارید، زمین و زیرساخت بیشتری فراهم کنید، تا اینکه بخواهید 300 نفر را به شیوه توسعه عمودی در جایی ساکن کنید. تصرف زمین بیشتر در توسعه افقی، می‌تواند به تخریب محیط زیست منجر شود؛ مثل پدیده‌ای که در شمال ایران شاهد هستیم و می‌بینیم که مرغوب‌ترین اراضی جنگلی یا ساحل و حتی کوه تخریب شده و به جای آن ویلاهای یک یا دوطبقه‌ای ساخته شده که فقط یکی دو ماه در سال اشغال می‌شود و بقیه روزها خالی از سکنه است».
جوزی ادامه می‌دهد: «بنابراین می‌بینیم که در مناطقی مانند شمال کشور، حرف‌زدن از توسعه افقی توجیهی ندارد؛ چراکه منجر به تصرف زمین بیشتر و تخریب محیط زیست و حتی پدیده زمین‌خواری می‌شود. به جز این، توسعه افقی نیاز به زیرساخت شهری را بیشتر می‌کند. به این معنی که وقتی شهر از نظر وسعت بزرگ‌تر می‌شود، نیازمند مراکز تجاری و اداری بیشتر، راه بیشتر، مدارس بیشتر و از همه مهم‌تر خدمات شهری بیشتری می‌شود. طبیعی است که ایجاد زیرساخت بیشتر هزینه‌بردار است و گاهی توسعه افقی شهر، توجیه اقتصادی ندارد. بنابراین برای توسعه شهری نمی‌توان یک نسخه کلی پیچید که نیاز به توسعه افقی است یا توسعه عمودی، و همان‌گونه که اشاره کردم مفهوم بلندمرتبه‌سازی یک مفهوم نسبی است و می‌تواند برای شهر به شهر و حتی محله به محله و ساختمان به ساختمان متفاوت باشد».
او در ادامه می‌گوید: «یکی از گرفتاری‌های بزرگ توسعه شهری در ایران این است که ساخت‌وساز شلخته است؛ به این معنی که زون به زون و حتی پلاک به پلاک شهر، هرکدام برای خود سازی می‌زند و در یک هارمونی هماهنگ و منسجم نیست. بنابراین نظم‌بخشی به این فضا و پیاده‌کردن قواعد کارشناسی سخت و دشوار است. علت چیست؟ یکی از علل مهم این است که ساخت‌وساز در ایران نه در مقیاس کلان که در مقیاس خرد است و وقتی ساخت‌وساز در مقیاس خرد باشد، صلاح کارشناسی شهر، ایمنی و رفاه و بسیاری از نیازهای زیستی شهروندان قربانی می‌شود».
دولت جایگزین توسعه‌گر شد
رئیس انجمن صنعت ساختمان تأکید می‌کند: «در سایر کشورهای جهان، توسعه شهری به دست توسعه‌گر(Developer ) است. این در حالی است که در ایران دولت جایگزین توسعه‌گرها و بخش خصوصی شده، یا برای توسعه وارد مذاکره مستقیم با پیمانکاران می‌شود که آنها به‌درستی صرفا به فکر اتمام پروژه و سود هستند و حتی ریسک شکست را نمی‌پذیرند و دولت باید ریسک شکست احتمالی پروژه را از جیب مردم پرداخت کند. توسعه‌گرها درواقع سازندگان بزرگ هستند که مجموعه‌های شهری را طراحی می‌کنند و توسعه می‌دهند و از آنجا که توسعه‌گران، سرمایه‌گذاران بزرگ هستند، نیازی به منابع مالی دولت یا بانک‌ها ندارند و می‌توانند بار اضافه بسیاری از پروژه‌های عمرانی را از دوش دولت‌ها بردارند. گذشته از این، توسعه‌گران متخصص هستند و تیم‌های کارشناسی در اختیار دارند، بنابراین قواعد توسعه شهری را به‌خوبی می‌دانند».
جوزی در ادامه توضیح می‌دهد: «گذشته از این توسعه‌گران گرفتار کمبود منابع نیستند و ایمنی و رفاه را قربانی هزینه نمی‌کنند. ضمن اینکه توسعه‌گران، پروژه‌های شهری را در مقیاس بزرگ می‌بینند، نه در مقیاس خرد. بنابراین می‌توانند تمام نیازهای شهروندی را پیش‌بینی کرده و به آن پاسخ دهند؛ به عنوان مثال آنها برآورد دارند که در یک منطقه چند مدرسه و با چه مشخصات و کیفیتی مورد نیاز است و فراتر از این پیش‌بینی‌ها، توسعه‌گران می‌توانند ملاحظات زیستی شهر را لحاظ کنند و مثلا برای تأمین آب آشامیدنی جمعیت ساکن در منطقه‌ای، سیستم بازچرخانی آب را طراحی و راه اندازی کرده یا انرژی مورد نیاز ساختمان‌ها را از انرژی‌های نو، تأمین کنند و برای زباله شهر راهکارهای نوین طراحی و اجرا کنند».
او می‌گوید: «در ساخت‌وساز خرد با سرمایه کم و تخصص پایین، از اساس امکان اصلاحات شهری و اجرای چنین طرح‌هایی وجود ندارد و از سویی دولت و شهرداری نه توان مالی کافی برای ورود به چنین پروژه‌هایی دارند و نه تجربیات گذشته ایران و جهان نشان می‌دهد که مداخله دولت در توسعه شهری چندان موفقیت‌آمیز بوده است. به همین دلیل است که نه‌تنها کشورهای بزرگ دنیا که کشورهای منطقه و همسایه ایران توسعه شهری خود را به دست توسعه‌گران سپرده‌اند».
جوزی می‌گوید: «وقتی صحبت از توسعه‌گر و مسکن باکیفیت و شهرسازی مرفه می‌شود، ممکن است عده‌ای تصور کنند که منظور فقط ساخت‌وساز برای شماری از اقشار خاص و ثروتمند است. این در حالی است که کیفیت ساخت‌وساز نباید در انحصار طبقه و قشر خاصی باشد و یکی از موضوعات توسعه‌گری در دنیا، ساخت مسکن اجتماعی و مسکن عمومی بوده است». او توضیح می‌دهد: «مسکن مهر یکی از مصادیق مداخله دولت در ساخت‌وساز بود، اما سرانجام چه شد؟ دولت با فشار بر منابع بانک‌ها و تحمیل تورم به عموم مردم، مسکنی را ساخت که ضعیف‌ترین اقشار و افراد بی‌خانمان، توانایی پیش‌خرید و پرداخت اقساط بانکی آن را نداشتند و خریدارانی که این واحدها را تحویل گرفتند، درواقع مسکنی با کمترین کیفیت و امکانات را تحویل گرفتند و شاهد بودیم که در زلزله کرمانشاه و در سرپل‌ذهاب، مسکن مهر نوساز تخریب شد. از این گذشته، سایت‌های مسکن مهر بدون هیچ‌گونه امکانات شهری و روبنایی به مردم تحویل داده شد و درواقع خوابگاه‌هایی بودند که در نقاط پرت خارج از شهر مستقر شده‌اند». رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه می‌گوید: «این تجربه دولت برای ورود به ساخت مسکن، نه‌تنها با عدالت اجتماعی و شأن انسانی تناسب ندارد که با فشار به منابع بانکی و تحمیل تورم به عموم مردم، به نوعی اجحاف به سایر اقشار و به ویژه همان محروم‌ترین دهک‌های درآمدی بود که از عهده پرداخت اقساط این واحدهای مسکونی برنمی‌آمدند».
جوزی تأکید می‌کند: «این در صورتی است که توسعه‌گرها می‌توانند با ساخت مسکن اجتماعی باکیفیت، مسکن باکیفیت را به طبقه یا قشر خاصی محدود نکنند و در ازای توافقاتی که با دولت یا شهرداری انجام می‌دهند، مسکن باکیفیت و امکانات شهری مکفی را در اختیار دهک‌های ضعیف درآمدی قرار دهند». رئیس انجمن صنعت ساختمان درباره تفاوت بین پیمانکار و توسعه‌گر توضیح می‌دهد: «مهم‌ترین تفاوت بین پیمانکار و توسعه‌گر این است که نقش پیمانکار در اجرا خلاصه می‌شود. بنابراین دست پیمانکار در جیب دولت یا بانک‌هاست و منابع مورد نیاز خود را از این محل تأمین می‌کند. از این‌رو با هرگونه تأخیر دولت یا بانک در تزریق منابع به پروژه، طرح زمین می‌ماند و با زمین‌ماندن طرح و تأخیر در افتتاح پروژه، هزینه‌های عمرانی مشمول زمان و تورم شده و بالاتر می‌رود.
گذشته از اینکه تأخیر در افتتاح پروژه‌های عمرانی می‌تواند مشکلات خاص خود را برای ذی‌نفعان داشته باشد». جوزی در ادامه می‌گوید: «تفاوت دیگر بین پیمانکار و توسعه‌گر این است که توسعه‌گر اساسا سرمایه‌گذار، طراح و مجری است، اما نقش پیمانکار فقط به اجرا و در مواردی به طراحی هم خلاصه می‌شود. بنابراین منافع توسعه‌گر به عنوان سرمایه‌گذار به منفعت پروژه، گره خورده و طبیعی است که کیفیت، دیدگاه‌های کارشناسی و بهره‌وری بالای پروژه به معنی ریسک کمتر سرمایه‌گذار است. بنابراین خروجی توسعه‌گر، خروجی باکیفیت‌تری است، اما پیمانکار به لحاظ اینکه سرمایه‌ای به میان نیاورده است و از اساس خود را ذی‌نفع پروژه نمی‌داند، ضرورتی ندارد که خود را درگیر کیفیت و ملاحظات کارشناسی و بهره‌وری پروژه کند».
او در ادامه تأکید می‌کند: «البته این به معنی حذف پیمانکار نیست و آنچه تاکنون اتفاق افتاده است، برعکس بوده؛ یعنی توسعه‌گر حذف و پیمانکار جایگزین آن شده است. در نتیجه دولت سرمایه‌گذار شده و پیمانکار مجری، اما نه دولت تخصص فعالیت اقتصادی دارد و نه وظیفه دولت‌ها در دنیا، بنگاه‌داری است. علاوه بر این دولت مدام گرفتار کسری بودجه بوده و شمار خیره‌کننده‌ای از پروژه‌های عمرانی روی زمین مانده یا دولت تلاش کرده است که با فشار بر منابع بانک‌ها، سرمایه مورد نیاز را تأمین کند و بانک‌ها را با ابرچالش ناترازی منابع و مصارف بانکی مواجه کرده است. این در حالی است که هرکس باید در جای خود کار کند. پیمانکار باید در جای خود کار کند، توسعه‌گر در جای خود و دولت هم در نقش رگولاتوری خود فعالیت داشته باشد».
رفاه عمومی محصول توسعه‌گری
رئیس انجمن صنعت ساختمان معتقد است که توسعه باکیفیت شهر و ایجاد رفاه بیشتر به معنی عدالت اجتماعی بالاتر است. جوزی در این زمینه توضیح می‌دهد: «وقتی شما به عنوان توسعه‌گر، نیاز بافت جمعیتی را در محدوده مشخصی، به مرکز درمانی تشخیص می‌دهید و مراکز درمانی مجهز و باکیفیت ایجاد می‌کنید، طبیعی است که جمعیت ساکن در منطقه‌ای مجبور نمی‌شوند برای نیازهای درمانی خود به منطقه‌ای دیگر بروند و متحمل هزینه و زحمت بیشتر شوند، یا زمانی که شما به عنوان توسعه‌گر تشخیص می‌دهید که در منطقه‌ای محروم مجتمع گردشگری، هتل و زیرساخت ایجاد کنید، به معنی ایجاد شغل برای جمعیت محروم ساکن در آن منطقه است و... بنابراین سپردن توسعه شهری به دست توسعه‌گران، می‌تواند رفاه بیشتری برای شهروندان ایجاد کرده و امکانات و شغل را به صورت عادلانه‌تری در شهر توزیع کند».
جوزی همچنین توضیح می‌دهد: «گذشته از این وقتی توسعه شهری به دست توسعه‌گران متخصص سپرده می‌شود، عارضه‌های محیط زیستی، فرهنگی و اجتماعی در توسعه شهری لحاظ شده و بسیاری از تعارضات اجتماعی و محیط زیستی شکل نمی‌گیرد. اتفاقی که هم‌اکنون با توسعه شلخته شهرها به‌وفور وجود دارد و گاهی تبدیل به عارضه‌های وخیم شده است». او در ادامه تأکید کرد: «میدان‌دادن به توسعه‌گرها درواقع جذب سرمایه بخش خصوصی برای توسعه شهری است و اتفاقا با شعار سال یعنی «سال سرمایه‌گذاری برای تولید» بسیار تناسب دارد و مقام معظم رهبری سال‌هاست که بر اهمیت بخش خصوصی در توسعه اقتصادی تأکید می‌کنند. منتها در لایه‌های پایین‌تر حاکمیت، این اهمیت درک نشد و مدیران میانی دولتی در برابر میدان‌دادن به بخش خصوصی مقاومت می‌کنند و از آن سو نه خود توانایی و منابع کافی برای توسعه و اشتغال دارند و نه راه را برای فعالان بخش خصوصی هموار می‌کنند.
این در حالی است که دولت نباید با بخش خصوصی رقابت کند و باید به نقش تنظیم‌گری و رگولاتوری خود برگردد». رئیس انجمن صنعت ساختمان توضیح می‌دهد: «انجمن صنعت ساختمان برای درک اهمیت توسعه‌گر و شناساندن پروژه‌های ترکیبی ساخت‌وساز به متولیان تلاش گسترده‌ای کرده است و ما توانستیم پروژه‌های ترکیبی ساخت‌وساز را به برنامه هفتم توسعه وارد کنیم و به جز این برای تعریف توسعه‌گر در قوانین کشور، پیشنهادی آماده کرده و برای سران سه قوه ارسال کردیم. درواقع اواخر سال گذشته به رسانه‌ها این خبر را دادم که «پیش‌نویس قانون جلب مشارکت توسعه‌گران خصوصی در طرح‌های توسعه شهری» با مشارکت جمعی از کارشناسان و حقوق‌دانان تهیه شده و در حال حاضر این پیشنهاد در کمیسیون قضائی و کمیسیون عمران مجلس در حال بررسی است. انجمن صنعت ساختمان به عنوان اصلی‌ترین ذی‌نفع این حوزه آمادگی دارد تا برای خروج دولت از مشکلات اقتصادی مشارکت کامل داشته باشد. این امر محقق نخواهد شد، مگر آنکه قانون توسعه‌گران خصوصی در طرح‌های توسعه شهری تصویب شود و شرایط برای سرمایه‌گذاری تسهیل و دولت به نقش نظارتی بازگردد».